Дмитровское ш., 63 км от МКАД
Иванушка СТ, Дмитровский гор. округ
Дом 44 м², участок 17,5 сот., бревно.
Цена 1,6 млн ₽; цена не менялась с 14.07.2026.
Рейтинг 73/100 · уверенность 64 %
Земля ≈46 тыс. ₽/сот. × 17,5 сот. = 802 тыс. → дом ≈798 тыс. ₽, 18 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 44 тыс.–118 тыс. ₽/м², медиана 75 тыс.
Ремонт ≈680 тыс., покупка после торга ≈1,36 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,99 млн / целевая ≈3,59 млн / пессимист. ≈3,19 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,15 млн ₽, маржа 36 %, ROI 56 %.
Коммуникации: в описании: печь, баня.
До ст. Соревнование ≈4,4 км по прямой; до МКАД 63 км, на машине ≈1 ч 12 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5576
Рейтинг 73/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 28 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 53 % | 9.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 82 % | 5 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 62 % | 9.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 45 808 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 802 000 ₽ (17,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 798 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 18 136 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Иванушка СТ | 9 сот. | 700 000 | 77 778 | снят (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | 7 Участок пос. | 7,7 сот. | 200 000 | 25 974 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | 7 Участок пос. | 10 сот. | 800 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ивушка СТ | 10 сот. | 499 000 | 49 900 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Опал СНТ | 20 сот. | 750 000 | 37 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Опал СНТ | 10 сот. | 750 000 | 75 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Никольское д. | 22 сот. | 8 000 000 | 363 636 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Незабудка СНТ | 9 сот. | 400 000 | 44 444 | снят (цена объявления) 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Никольское д. | 7,5 сот. | 825 000 | 110 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Никольское д. | 10 сот. | 700 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 44 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 680 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 44 286 / 75 037 / 117 500 |
| цена объекта | 1 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 360 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 989 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 790 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 590 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 191 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 151 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 36 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 56 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | 7 Участок пос. | 35 м² | 12 сот. | 1 550 000 | 44 286 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Жуковка д. | 36 м² | 10,5 сот. | 4 100 000 | 113 889 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Вербилки пгт | 45 м² | 13,5 сот. | 2 500 000 | 55 556 | снято (цена объявления) 16.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Очево д. | 52 м² | 17 сот. | 4 250 000 | 81 731 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Запрудня пгт | 40 м² | 20 сот. | 4 700 000 | 117 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Очево д. | 54 м² | 12 сот. | 3 640 000 | 67 407 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Орбита СНТ | 50 м² | 12 сот. | 3 150 000 | 63 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Вербилки пгт | 50 м² | 10 сот. | 3 800 000 | 76 000 | снято (цена объявления) 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Татищево пос. | 54 м² | 10 сот. | 4 000 000 | 74 074 | снято (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Татищево пос. | 53,2 м² | 10 сот. | 5 250 000 | 98 684 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.07.2026 | 1 600 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 600 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Код объекта: 2237367. Продаётся земельный участок с ветхим домом в поселке "Участок 7", Дмитровского района, 70 км. От Мкад. Участок площадью 17.5 соток,. Ровный, сухой, прямоугольной формы. Идеально подходит под строительство нового дома или дачи. Есть небольшая баня. Дом ветхий, площадью 36 кв. М. Построен из бревна на ленточном фундаменте. В доме есть терраса, комната с печкой и спальня. Участок расположен в тихом поселке. В стороне от шоссе. Хороший круглогодичный подъезд. Рядом лес, канал им. Москвы, остановка общественного транспорта.