Дмитровское ш., 84 км от МКАД
Зорька СНТ, Талдомский гор. округ
Дача 40 м², участок 5 сот., брус.
Цена 600 тыс. ₽; цена не менялась с 07.08.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 49/100 · уверенность 60 %
Земля ≈105 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 527 тыс. → дом ≈73 тыс. ₽, 2 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 38 тыс.–67 тыс. ₽/м², медиана 59 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈510 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,02 млн / целевая ≈1,82 млн / пессимист. ≈1,62 млн → от пессимистичной прибыль ≈310 тыс. ₽, маржа 19 %, ROI 24 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Мельдино ≈1,1 км по прямой; до МКАД 84 км, на машине ≈1 ч 34 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5574
Рейтинг 49/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 26 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 47 % | 21.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 23 % | 4.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.5 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 15.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 105 449 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 527 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 73 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 1 825 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Зорька СНТ | 5,4 сот. | 700 000 | 129 630 | снят (цена объявления) 10.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Зорька СНТ | 11 сот. | 999 000 | 90 818 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Зорька СНТ | 5,2 сот. | 850 000 | 163 462 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Полет СНТ | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Мельдино д. | 5,4 сот. | 700 000 | 129 630 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Мельдино д. | 6 сот. | 1 600 000 | 266 667 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Ясень СНТ | 6,9 сот. | 1 000 000 | 144 928 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Мельдино д. | 18 сот. | 2 900 000 | 161 111 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Ясень СНТ | 7,8 сот. | 950 000 | 121 795 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Ольховик д. | 12 сот. | 850 000 | 70 833 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 37 500 / 58 572 / 66 667 |
| цена объекта | 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 510 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 025 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 924 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 822 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 620 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 310 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 19 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 24 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.4 км | Весна СНТ | 40 м² | 4 сот. | 4 000 000 | 100 000 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Весна СНТ | 42 м² | 5 сот. | 2 400 000 | 57 143 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Борец СНТ | 30 м² | 7,3 сот. | 1 350 000 | 45 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | 48 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 62 500 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.2 км | Весна СНТ | 32 м² | 4,5 сот. | 1 200 000 | 37 500 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Весна СНТ | 30 м² | 4,7 сот. | 1 800 000 | 60 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | 47 м² | 6 сот. | 4 300 000 | 91 489 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.7 км | Весна СНТ | 30 м² | 5,8 сот. | 1 850 000 | 61 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | 50 м² | 5,2 сот. | 2 400 000 | 48 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.3 км | 30 м² | 5 сот. | 2 000 000 | 66 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.08.2026 | 600 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 600 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам участок 5 соток в садовом товарищество зорька.