Дмитровское ш., 87 км от МКАД
Садовод СНТ, Талдомский гор. округ
Дача 54 м², участок 20 сот., бревно.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 23.08.2026.
Рейтинг 20/100 · уверенность 62 %
Земля ≈40 тыс. ₽/сот. × 20 сот. = 810 тыс. → дом ≈1,69 млн ₽, 31 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 16 тыс.–58 тыс. ₽/м², медиана 32 тыс.
Ремонт ≈880 тыс., покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,98 млн / целевая ≈1,78 млн / пессимист. ≈1,58 млн → от пессимистичной прибыль −1,43 млн ₽, маржа −90 %, ROI −47 %.
Коммуникации: септик; в описании: баня, колодец.
До ст. Талдом-Савёловский ≈3,2 км по прямой; до МКАД 87 км, на машине ≈1 ч 44 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5573
Рейтинг 20/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, фото); аналогов 10 (разброс ₽/м² 51 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 19 % | 3.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 91 % | 5.5 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 25 % | 3.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 40 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 810 000 ₽ (20 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 690 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 31 296 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Восход СНТ | 10 сот. | 250 000 | 25 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Надежда СНТ | 10 сот. | 600 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Садовод СНТ | 10 сот. | 390 000 | 39 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Садовод СНТ | 20 сот. | 900 000 | 45 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Юркино д. | 10 сот. | 480 000 | 48 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Содружество СНТ | 10 сот. | 190 000 | 19 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Юркино д. | 12 сот. | 2 150 000 | 179 167 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Юркино д. | 12 сот. | 1 600 000 | 133 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Юркино д. | 15 сот. | 3 500 000 | 233 333 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Юркино д. | 11 сот. | 750 000 | 68 182 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 54 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 880 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 15 556 / 31 666 / 57 955 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 975 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 876 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 778 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 580 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 425 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −90 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −47 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.7 км | Марьина Роща-2 СНТ | 50 м² | 12 сот. | 1 400 000 | 28 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Слава СТ | 50 м² | 12 сот. | 1 300 000 | 26 000 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Сорокино д. | 60 м² | 10 сот. | 2 200 000 | 36 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Лира СНТ | 60 м² | 10 сот. | 1 800 000 | 30 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Волхонка СНТ | 60 м² | 12 сот. | 2 000 000 | 33 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Риаль СНТ | 40 м² | 18 сот. | 2 300 000 | 57 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Политехник СНТ | 44 м² | 12 сот. | 2 550 000 | 57 955 | снято (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Кунцево СНТ | 45 м² | 12 сот. | 700 000 | 15 556 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Слава СТ | 67,7 м² | 12 сот. | 3 900 000 | 57 607 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Марьина Роща СНТ | 38 м² | 10,5 сот. | 1 000 050 | 26 317 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.08.2026 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютная дача площадью 54 кв. М с двумя этажами, построенная из бревна в 2008 году. Дом-баня расположен на участке 20 соток в Снт, окруженном живописной природой. Санузел находится в доме. Водоснабжение осуществляется через колодец, канализация септик. Электричество подключено. Дом готов к проживанию без необходимости дополнительных вложений. На территории построена летняя кухня 16кв. М с пристроенной верандой 24кв. М это отличное место для отдыха в большой компании.