Новорязанское ш., 52 км от МКАД
Заворово с., Раменский гор. округ
Дом 140 м², участок 7,1 сот., дерево, 2017 год.
Цена 3,4 млн ₽, снижали с 3,6 млн; первая цена 3,3 млн ₽ от 13.03.2025.
Рейтинг 34/100 · уверенность 65 %
Земля ≈218 тыс. ₽/сот. × 7,1 сот. = 1,54 млн → дом ≈1,85 млн ₽, 13 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 35 тыс.–76 тыс. ₽/м², медиана 54 тыс.
Ремонт ≈2,8 млн, покупка после торга ≈2,89 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,6 млн / целевая ≈6,84 млн / пессимист. ≈6,08 млн → от пессимистичной прибыль ≈394 тыс. ₽, маржа 6 %, ROI 7 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: газ.
До ст. Цибино ≈18,8 км по прямой; до МКАД 52 км, на машине ≈49 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №557
Рейтинг 34/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 27 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 14 % | 5.9 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 69 % | 12.5 |
| торг | 5 | 37 % | 2.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 28 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 76 % | 11.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 217 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 544 000 ₽ (7,1 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 855 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 13 250 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Заворово с. | 10,4 сот. | 3 000 000 | 288 462 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Заворово с. | 7,5 сот. | 2 100 000 | 280 000 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Заворово с. | 6 сот. | 685 000 | 114 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Заворово с. | 7,5 сот. | 2 545 000 | 339 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Заворово с. | 9 сот. | 2 800 000 | 311 111 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Заворово с. | 6 сот. | 3 400 000 | 566 667 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Коробово д. | 4 сот. | 800 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Заворово с. | 10 сот. | 2 700 000 | 270 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Заворово с. | 5 сот. | 1 700 000 | 340 000 | снят (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Заворово с. | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 140 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 35 410 / 53 611 / 75 714 |
| цена объекта | 3 399 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 889 150 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 604 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 7 224 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 844 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 6 083 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 393 850 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 6 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 7 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.3 км | Заречье дп да: «с/у» + «отделка» | 144 м² | 7 сот. | 5 099 001 | 35 410 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Нестерово д. да: «ванная» + «ремонтом» | 140 м² | 7,5 сот. | 10 600 000 | 75 714 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Березка-Натальино СНТ да: «санузел» + «кухонный гарнитур» | 137 м² | 7,8 сот. | 7 200 000 | 52 555 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Земляничные Поля-2 ДНП да: «санузел» + «ремонтом» | 150 м² | 7,5 сот. | 8 200 000 | 54 667 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 13.03.2025 | 3 299 000 | история площадки |
| 11.11.2025 | 3 599 000 (+300 000) | история площадки |
| 07.02.2026 | 3 399 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 399 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Новорязанское шоссе, 45 км от МКАД, село Заворово. Продам отличный брусовой дом в селе Заворово. Дом расположен в селе в сложившейся жилой застройке. Площадь дома 140 кв.м плюс 35 метров веранда, которую при желании можно использовать в качестве жилой площади. Дом построен из профилированного бруса 150 мм, фундамент ленточный. Дом зарегистрирован и имеет почтовый адрес, что даёт возможность прописки сразу после покупки. Планировка дома: первый этаж - большая прихожая, сан.узел, кухня, гостиная, гараж на одно машиноместо (при желании можно сделать отдельную комнату), второй этаж: 4 спальни (при желании можно сделать 3 спальни плюс санузел). К дома пристроена веранда 35 кв.м. Подведено государственное электричество 15 кВт, газ проходит по границе( подключить можно по государственной программе газификации). На данный момент полностью готова коробка дома, на первом и втором этаже есть межкомнатные перегородки, пол утеплён 150 мм, крыша покрыта профнастилом. Участок огорожен со всех сторон (со стороны соседей профнастил, со стороны улицы - евроштакетник), сделаны ворота и калитка с замком. Дом удобно расположен: до школы 5 минут пешком, до детского сада - 10 минут. Село Заворово - это современное быстроразвивающееся село с хорошей инфраструктурой. В селе есть средняя школа (11 класов), детский садик, почта, обустроены игровые площадки для детей, много продуктовых и хозяйственных магазинов (в том числе сетевые Пятёрочка", "Лента", "Простор"), аптека. В селе есть действующая церковь и известный на всю округу родник рядом с церковью. Прямое автобусное сообщение с Москвой (автобусы ходят до метро Котельники). Отличное предложение в селе недалеко от Москвы, где есть всё необходимое для комфортной жизни.