Дмитровское ш., 49 км от МКАД · земля с домом
Арбузово СНТ, Дмитровский гор. округ
Дом 50 м², участок 8 сот., каркас.
Дом по описанию: «Имеется дом, каркасный, двухэтажный, 50м.кв. На втором этаже требуется ремонт.»
Цена 1,5 млн ₽; цена не менялась с 11.09.2026.
Рейтинг 67/100 · уверенность 58 %
Земля ≈126 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 1,01 млн → дом ≈489 тыс. ₽, 10 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 70 тыс.–86 тыс. ₽/м², медиана 80 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,99 млн / целевая ≈3,6 млн / пессимист. ≈3,19 млн → от пессимистичной прибыль ≈920 тыс. ₽, маржа 29 %, ROI 40 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Подсолнечная ≈17,1 км по прямой; до МКАД 49 км, на машине ≈58 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №5563
Рейтинг 67/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 7 (разброс ₽/м² 11 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 81 % | 36.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 73 % | 14.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 36 % | 2.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 86 % | 13.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 126 333 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 011 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 489 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 9 780 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Арбузово СНТ | 5,9 сот. | 1 500 000 | 254 237 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Арбузово д. | 13 сот. | 1 800 000 | 138 462 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Арбузово СНТ | 7,5 сот. | 1 000 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Арбузово д. | 25 сот. | 2 590 000 | 103 600 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Арбузово д. | 7 сот. | 1 200 000 | 171 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Арбузово СНТ | 6 сот. | 744 000 | 124 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Арбузово д. | 20 сот. | 2 860 000 | 143 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Арбузово д. | 20 сот. | 3 890 000 | 194 500 | снят (цена объявления) 29.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Федоровка д. | 6 сот. | 800 000 | 133 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Федоровка пос. | 10 сот. | 1 050 000 | 105 000 | снят (цена объявления) 22.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 70 000 / 80 000 / 85 681 |
| цена объекта | 1 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 275 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 994 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 794 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 595 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 195 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 920 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 29 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 40 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 19.8 км | Горизонт СНТ (Смирновское ту) | 50 м² | 6 сот. | 6 800 000 | 136 000 выброс, не в счёт | в продаже 07.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.8 км | Знание СНТ | 50 м² | 7,1 сот. | 2 260 000 | 45 200 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.2 км | Круглино д. | 50 м² | 9,7 сот. | 3 500 000 | 70 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.4 км | Энергетик-2 СНТ | 50 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.4 км | Икша пгт | 50 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 80 000 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.7 км | Альпийские Горки КП | 49 м² | 6 сот. | 1 250 000 | 25 510 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 12.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.2 км | Вертлино д. | 47,1 м² | 6 сот. | 3 300 000 | 70 064 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.8 км | Толстяково д. | 45 м² | 6 сот. | 3 800 000 | 84 444 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.9 км | Надежда СНТ | 42,6 м² | 6 сот. | 3 650 000 | 85 681 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.2 км | Дружба-3 СНТ | 48 м² | 6 сот. | 4 100 000 | 85 417 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.09.2026 | 1 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 800 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Циан | 1 500 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 08.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается Дача в 50 км от МКАД по Рогачевскому или Дмитровскому шоссе, ходит общественный транспорт автобус 50 от Лобни и 10 минут пешком. Учaстoк рoвный, пpавильнoй формы, 8,2 сoтoк, подведено элeктричecтвo, огoрожeн зaборoм. В СНТ имеется сезонный водопровод от водонапорной башни. Также есть перспектива ГАЗа, труба проходит по границе СНТ. Многие соседи проживают круглогодично. Имеется дом, каркасный, двухэтажный, 50м.кв. На втором этаже требуется ремонт. Один взрослый собственник, ДКП 2013г. Быстрый выход на сделку. Звоните по всем вопросам!