Новорязанское ш., 35 км от МКАД
Дубрава СНТ, Раменский гор. округ
Дом 140 м², участок 9 сот., кирпич, 1994 год.
Цена 3,4 млн ₽, снижали с 3,6 млн; первая цена 3,6 млн ₽ от 08.07.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 5 раз).
Рейтинг 86/100 · уверенность 61 %
Земля ≈300 тыс. ₽/сот. × 9 сот. = 2,7 млн → дом ≈700 тыс. ₽, 5 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: приличные 3 в 10 км, 70 тыс.–130 тыс. ₽/м², медиана 117 тыс.
Ремонт ≈2,7 млн, покупка после торга ≈2,89 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈17,4 млн / целевая ≈15,66 млн / пессимист. ≈13,92 млн → от пессимистичной прибыль ≈8,33 млн ₽, маржа 60 %, ROI 149 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: колодец; в описании: баня, газ.
До ст. Поселок Воровского ≈4,5 км по прямой; до МКАД 35 км, на машине ≈46 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №556
Рейтинг 86/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 43 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 93 % | 17 |
| торг | 5 | 37 % | 2.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 81 % | 4.9 |
| участок | 5 | 45 % | 2.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 300 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 2 700 000 ₽ (9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 700 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 5 000 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Дубрава СНТ | 6 сот. | 2 500 000 | 416 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Дубрава СНТ | 7,2 сот. | 2 700 000 | 375 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Богатырь СНТ | 6 сот. | 1 950 000 | 325 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Аксеново д. | 17,2 сот. | 4 500 000 | 261 628 | в продаже 09.11.2026 | сохраненная копия |
| 1.8 км | Аксеново д. | 6 сот. | 2 650 000 | 441 667 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Аксеново д. | 14,3 сот. | 4 800 000 | 335 664 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Аксеново д. | 12 сот. | 3 500 000 | 291 667 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Аксеново д. | 6 сот. | 2 550 000 | 425 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Аксеново д. | 10 сот. | 3 900 000 | 390 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Аксеново д. | 10 сот. | 2 500 000 | 250 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 140 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 70 000 / 116 667 / 129 710 |
| цена объекта | 3 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 890 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 17 401 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 16 531 000 ₽ |
| продажа: целевая | 15 661 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 13 921 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 8 331 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 60 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 149 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.1 км | Капустино КП да: «санузел» + «ремонт» | 138 м² | 9 сот. | 17 900 000 | 129 710 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Минино д. да: «санузел» + «под ключ» | 150 м² | 8,3 сот. | 17 500 000 | 116 667 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Минино д. да: «с/у» + «ламинат» | 150 м² | 8,2 сот. | 10 500 000 | 70 000 | снято (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.07.2026 | 3 600 000 | история площадки |
| 24.07.2026 | 3 500 000 (−100 000) | история площадки |
| 16.08.2026 | 3 400 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 400 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Жилой дом 2 этажа Сруб+КИРПИЧ. Площадь фундамента дома 10х10 м. Общая площадь двух этажей : около 140 кв. метров. Первый этаж: гостиная 27 кв м, прихожая 8 кв. м, кухня-столовая 20 кв. м (эти помещения в КИРПИЧНОЙ части дома), В СРУБЕ 2 спальни 13,5 и 11 кв.м Второй этаж: Две комнаты 15 кв. м и 35 кв. м плюс складское помещение под крышей (все цифры приблизительно, в реальности могут быть незначительные отклонения) Фундамент дома --прочный: аэродромные плиты, арматура, блоки. Дом построен в 1994 г. В 2025 году Произведена замена и утепление полов в жилых комнатах на первом этаже и коридоре, сделали ремонт, поменяли кухню на новую, а также установка пластиковых окон.Требует покраски снаружи, заменили сливы в этом году . Участок треугольной формы размером 8,2 сотки официально, в дейтвительность несколько больше. На участке расположен Хозблок и Баня, туалет новый сделали в этом году, на улице, есть колодец. Есть несколько плодовых деревьев, груша, сливы, кусты смородины итд. В СНТ летний водопровод, рядом ( за забором) пруд, детская площадка и магазин. В снт Дубрава многие живут круглогодично. Зимой чистят дороги . Есть охрана со шлагбаумом. Планируется в ближайшее время газ.