Дмитровское ш., 89 км от МКАД
Новоникольское с., Талдомский гор. округ
Дом 60 м², участок 9,6 сот., дерево.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 12.09.2026.
Рейтинг 14/100 · уверенность 66 %
Земля ≈50 тыс. ₽/сот. × 9,6 сот. = 483 тыс. → дом ≈2,02 млн ₽, 34 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 28 тыс.–79 тыс. ₽/м², медиана 60 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,69 млн / целевая ≈3,33 млн / пессимист. ≈2,96 млн → от пессимистичной прибыль −370 тыс. ₽, маржа −12 %, ROI −11 %.
Коммуникации: отопление — есть.
До ст. Никулки ≈2,8 км по прямой; до МКАД 89 км, на машине ≈1 ч 29 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №5558
Рейтинг 14/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 44 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 16 % | 2.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 94 % | 5.7 |
| участок | 5 | 51 % | 3.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 18 % | 2.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 50 312 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 483 000 ₽ (9,6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 017 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 33 617 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Новоникольское с. | 16 сот. | 820 000 | 51 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Новоникольское с. | 16,5 сот. | 820 000 | 49 697 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Новоникольское с. | 5 сот. | 460 000 | 92 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Новоникольское с. | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Новоникольское с. | 14 сот. | 2 500 000 | 178 571 | снят (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Новоникольское с. | 10 сот. | 1 250 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Новоникольское с. | 11 сот. | 460 000 | 41 818 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Новоникольское с. | 18 сот. | 2 800 000 | 155 556 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Приозерный СНТ | 10 сот. | 2 000 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Приозерный СНТ | 11 сот. | 600 000 | 54 545 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 28 333 / 59 733 / 79 286 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 694 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 509 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 325 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 955 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -370 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −12 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −11 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Новоникольское с. | 60 м² | 9,6 сот. | 2 500 000 | 41 667 | снято (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Восход-1 СТ | 60 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 28 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Восход-1 СТ | 58,6 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 29 010 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Волна СНТ | 59,8 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 58 528 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Агросад СНТ | 60 м² | 12 сот. | 3 800 000 | 63 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Сретенка СНТ | 64 м² | 6 сот. | 3 900 000 | 60 938 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Озеро Надежды ДНТ | 54,9 м² | 11 сот. | 4 200 000 | 76 503 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Орион СНТ | 61,8 м² | 11,9 сот. | 4 500 000 | 72 816 | снято (цена объявления) 20.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Электрик СНТ | 57 м² | 8 сот. | 2 600 000 | 45 614 | снято (цена объявления) 07.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Запрудня пгт | 56 м² | 10 сот. | 4 440 000 | 79 286 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.09.2026 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Код объекта: 2237362. В селе Новоникольское Талдомского р-на в 85 км от МКАД по Дмитровскому шоссе продается дом. Дом одноэтажный площадью 60 кв. м , каркасно-щитовой, утеплен минеральной ватой (толщина 200 мм). Фундамент - винтовые сваи. Крыша -