Дмитровское ш., 67 км от МКАД
Дружба-7 СНТ, Дмитровский гор. округ
Дом 71,1 м², участок 15 сот., дерево.
Цена 3,45 млн ₽, снижали с 3,95 млн; первая цена 3,95 млн ₽ от 29.04.2026.
Рейтинг 48/100 · уверенность 67 %
Земля ≈105 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 1,57 млн → дом ≈1,88 млн ₽, 26 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 58 тыс.–93 тыс. ₽/м², медиана 79 тыс.
Ремонт ≈1,12 млн, покупка после торга ≈2,93 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,86 млн / целевая ≈5,28 млн / пессимист. ≈4,69 млн → от пессимистичной прибыль ≈636 тыс. ₽, маржа 14 %, ROI 16 %.
Коммуникации: летний водопровод; отопление — печь; свет — есть; в описании: баня, колодец.
До ст. имени Барсученко ≈3 км по прямой; до МКАД 67 км, на машине ≈1 ч 12 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №5557
Рейтинг 48/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 14 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 31 % | 13.4 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 47 % | 8.6 |
| торг | 5 | 84 % | 5.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 92 % | 5.6 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 39 % | 5.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 104 773 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 572 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 878 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 26 414 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Моники СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 25.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Полет СНТ | 6 сот. | 850 000 | 141 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Татищево пос. | 6,6 сот. | 809 000 | 122 576 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Орбита СНТ | 6,3 сот. | 500 000 | 79 365 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Татищево пос. | 14,5 сот. | 2 450 000 | 168 966 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Татищево пос. | 14,5 сот. | 1 900 000 | 131 034 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Татищево пос. | 7,4 сот. | 888 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Татищево пос. | 10 сот. | 1 200 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Татищево пос. | 6,6 сот. | 658 000 | 99 697 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Куминово пос. | 12 сот. | 1 900 000 | 158 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 71,1 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 122 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 58 333 / 78 983 / 92 857 |
| цена объекта | 3 450 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 932 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 862 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 569 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 276 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 690 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 635 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 14 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 16 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.4 км | Энерготранс СНТ | 70 м² | 9,3 сот. | 1 700 000 | 24 286 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 15.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | 72 м² | 9 сот. | 4 200 000 | 58 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.9 км | Бобры СНТ | 63,7 м² | 10,5 сот. | 5 000 000 | 78 493 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Орудьево СНТ | 67 м² | 10 сот. | 5 800 000 | 86 567 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Зверково д. | 72 м² | 11 сот. | 5 500 000 | 76 389 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Кончинино д. | 74,7 м² | 10 сот. | 5 900 000 | 78 983 | снято (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Кончинино д. | 67 м² | 15,2 сот. | 5 800 000 | 86 567 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Экспресс СНТ | 70 м² | 15,6 сот. | 6 500 000 | 92 857 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Ивашево д. | 80 м² | 14 сот. | 4 700 000 | 58 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Кончинино д. | 80 м² | 7,5 сот. | 6 750 000 | 84 375 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.04.2026 | 3 950 000 | история площадки |
| 29.05.2026 | 3 450 000 (−500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 450 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Адрес: п. Куминово СНТ "Дружба-7" (Дмитровский район) Направление: Дмитровское шоссе Расстояние от МКАД, км: 50 Площадь участка, сот.: 15 Площадь дома, м2: 71,1 Назначение земельного участка: Для садоводства Коммуникации: Электричество, водопровод Дополнительное описание: Участок ровный, правильной прямоугольной формы, огорожен забором со всех сторон. Со стороны дороги имеются ворота для заезда автомобиля. Дачный домик площадью 71,1кв. м. 2 комнаты на первом этаже, отопление печное, сан узел на улице. На участке имеется Баня, летняя кухня и сарай. Из коммуникаций на участке электричество (5-7 кВт летний водопровод и колодец). Один взрослый собственник, возможен разумный торг. Круглогодичный подъезд, оперативный показ. Описание населенного пункта: Объекты расположены на территории СТ "Дружба-7", по адресу: МО, Дмитровский р-н, с/о Дядьковский, 4 участок Торфопредприятия. На территории СНТ (в 2-х минутах от участка) функционирует продуктовый магазин (широкий ассортимент продуктов). Недалеко от СНТ платная рыбалка (зарыбленный водоем) и Канал имени Москвы, велодорожка. Арт. 134940343