Дмитровское ш., 79 км от МКАД
Мирный-2 СНТ, Талдомский гор. округ
Дом 62,5 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 1,5 млн ₽, снижали с 2,2 млн; первая цена 2,2 млн ₽ от 19.07.2026.
Рейтинг 25/100 · уверенность 55 %
Земля ≈22 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 131 тыс. → дом ≈1,37 млн ₽, 22 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км, 21 тыс.–71 тыс. ₽/м², медиана 48 тыс.
Ремонт ≈1,25 млн, покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,71 млн / целевая ≈2,44 млн / пессимист. ≈2,17 млн → от пессимистичной прибыль −353 тыс. ₽, маржа −16 %, ROI −14 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: газ, нет септика (туалет на улице).
До ст. Власово ≈7,2 км по прямой; до МКАД 79 км, на машине ≈1 ч 51 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5556
Рейтинг 25/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 29 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 30 % | 5.5 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 60 % | 3.7 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 52 % | 7.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 21 791 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 131 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 368 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 21 888 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Мирный-2 СНТ | 11,5 сот. | 800 000 | 69 565 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Мирный-2 СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Каскад СТ | 9 сот. | 550 000 | 61 111 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Каскад СТ | 15 сот. | 150 000 | 10 000 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Ивушка СНТ | 9,4 сот. | 200 000 | 21 277 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Красный Октябрь СНТ | 6 сот. | 399 000 | 66 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Кунцево СНТ | 12 сот. | 165 000 | 13 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Кулон СТ | 15 сот. | 450 000 | 30 000 | снят (цена объявления) 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Калинка СНТ | 12 сот. | 280 000 | 23 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Кунцево СНТ | 8,5 сот. | 1 050 000 | 123 529 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 62,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 250 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 21 429 / 47 846 / 70 608 |
| цена объекта | 1 499 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 274 150 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 714 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 578 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 443 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 171 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -353 150 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −16 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −14 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 13.7 км | Вербилки пгт | 60,9 м² | 9 сот. | 4 300 000 | 70 608 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.9 км | Восход СНТ | 59 м² | 6 сот. | 2 600 000 | 44 068 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.9 км | Рассвет СНТ | 70 м² | 6 сот. | 1 499 999 | 21 429 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.4 км | Лифаново д. | 52,3 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 51 625 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.07.2026 | 2 200 000 | история площадки |
| 21.07.2026 | 2 150 000 (−50 000) | история площадки |
| 25.07.2026 | 2 099 000 (−51 000) | история площадки |
| 27.07.2026 | 2 049 000 (−50 000) | история площадки |
| 03.08.2026 | 1 899 000 (−150 000) | история площадки |
| 14.08.2026 | 1 849 000 (−50 000) | история площадки |
| 20.08.2026 | 1 699 000 (−150 000) | история площадки |
| 14.10.2026 | 1 499 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 499 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютный двухэтажный дом из кирпича с косметическим ремонтом. В доме три комнаты, выполненные в деревянной отделке, что создает теплую атмосферу. Кухня оборудована всем необходимым для комфортного проживания. Дом расположен в садовом некоммерческом товариществе, рядом находится магазин. До ближайшего автобусного остановочного пункта можно добраться пешком. Электричество подключено, но газ и канализация отсутствуют. Санузел на улице. На территории участка достаточно места для сада или огорода. Дом готов к проживанию без дополнительных вложений.