Дмитровское ш., 92 км от МКАД
Весна СНТ, Дубна гор. округ
Дом 40 м², участок 4,5 сот., кирпич.
Цена 1,3 млн ₽; цена не менялась с 09.10.2026.
Рейтинг 37/100 · уверенность 58 %
Земля ≈343 тыс. ₽/сот. × 4,5 сот. = 1,54 млн → дом −243 тыс. ₽, −6 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 13 тыс.–115 тыс. ₽/м², медиана 66 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈1,1 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,7 млн / целевая ≈2,43 млн / пессимист. ≈2,16 млн → от пессимистичной прибыль ≈257 тыс. ₽, маржа 12 %, ROI 14 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Дубна ≈1,9 км по прямой; до МКАД 92 км, на машине ≈1 ч 46 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5555
Рейтинг 37/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 61 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 27 % | 12.3 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 11 % | 2.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.5 |
| участок | 5 | 5 % | 0.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 15.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 342 830 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 543 000 ₽ (4,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −243 000 ₽ |
| ₽/м² дома | −6 075 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Весна СНТ | 6 сот. | 2 150 000 | 358 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Весна СНТ | 5,3 сот. | 1 330 000 | 250 943 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Весна СНТ | 7,7 сот. | 2 600 000 | 337 662 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | 10 сот. | 7 200 000 | 720 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | 10 сот. | 5 500 000 | 550 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | 20 сот. | 12 000 000 | 600 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | 10 сот. | 7 500 000 | 750 000 | снят (цена объявления) 05.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | 12,2 сот. | 3 900 000 | 319 672 | снят (цена объявления) 08.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | 10 сот. | 8 800 000 | 880 000 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | Труд СНТ | 5,5 сот. | 2 700 000 | 490 909 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 13 333 / 65 909 / 115 000 |
| цена объекта | 1 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 105 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 703 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 568 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 433 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 162 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 257 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 12 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 14 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Весна СНТ | 40 м² | — | 3 100 000 | 77 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Восход СНТ | 44 м² | 4,2 сот. | 2 900 000 | 65 909 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Весна СНТ | 40 м² | 5 сот. | 3 100 000 | 77 500 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | 40 м² | 6 сот. | 4 600 000 | 115 000 | снято (цена объявления) 05.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.5 км | Ольховик СНТ | 42 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 30 952 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Мичуринец СНТ | 45 м² | 5,5 сот. | 6 300 000 | 140 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Живописное СНТ | 44,2 м² | 6,5 сот. | 1 500 000 | 33 937 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Ольховик СНТ | 35 м² | 6 сот. | 1 450 000 | 41 429 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Мишуково д. | 45 м² | 6 сот. | 600 000 | 13 333 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.8 км | Рябинка СНТ | 41,3 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 67 797 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.10.2026 | 1 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дачу. 4.5 сотки. Дом кирпичный. Цена ДО Четверга!