Дмитровское ш., 45 км от МКАД
Ульянки д., Дмитровский гор. округ
Дом 65 м², участок 8,5 сот., дерево, 1996 год.
Цена 3,1 млн ₽, снижали с 3,3 млн; первая цена 3,3 млн ₽ от 29.04.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 70/100 · уверенность 61 %
Земля ≈104 тыс. ₽/сот. × 8,5 сот. = 880 тыс. → дом ≈2,22 млн ₽, 34 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 89 тыс.–158 тыс. ₽/м², медиана 147 тыс.
Ремонт ≈1,3 млн, покупка после торга ≈2,63 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈8,94 млн / целевая ≈8,04 млн / пессимист. ≈7,15 млн → от пессимистичной прибыль ≈3,21 млн ₽, маржа 45 %, ROI 82 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: колодец.
До ст. пл. 80 км ≈4,2 км по прямой; до МКАД 45 км, на машине ≈46 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №5550
Рейтинг 70/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 47 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 79 % | 14.4 |
| торг | 5 | 40 % | 2.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 83 % | 5.1 |
| участок | 5 | 41 % | 2.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 17 % | 2.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 103 531 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 880 000 ₽ (8,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 220 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 34 154 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Ульянки д. | 23,4 сот. | 2 100 000 | 89 744 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Ульянки д. | 13 сот. | 1 000 000 | 76 923 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Ульянки д. | 9,8 сот. | 1 000 000 | 102 041 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Ульянки д. | 25 сот. | 2 700 000 | 108 000 | снят (цена объявления) 19.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Ульянки д. | 6,2 сот. | 710 000 | 114 516 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Ульянки д. | 20 сот. | 7 500 000 | 375 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Ульянки д. | 7 сот. | 1 300 000 | 185 714 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ульянки д. | 13 сот. | 2 980 000 | 229 231 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ульянки д. | 11 сот. | 4 200 000 | 381 818 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ульянки д. | 10,5 сот. | 4 100 000 | 390 476 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 65 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 89 167 / 147 458 / 157 500 |
| цена объекта | 3 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 635 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 8 935 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 8 488 000 ₽ |
| продажа: целевая | 8 042 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 7 148 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 3 213 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 45 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 82 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.6 км | Шадрино д. да: «ванные» + «мебели» | 59 м² | 7,9 сот. | 8 700 000 | 147 458 | в продаже 15.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Грин Парк КП да: «ванной» + «евроремонтом» | 60 м² | 7,8 сот. | 5 350 000 | 89 167 | снято (цена объявления) 04.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Шадрино КП да: «санузел» + «кухонный гарнитур» | 60 м² | 8 сот. | 9 450 000 | 157 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.04.2026 | 3 300 000 | история площадки |
| 01.06.2026 | 3 250 000 (−50 000) | история площадки |
| 17.06.2026 | 3 200 000 (−50 000) | история площадки |
| 25.06.2026 | 3 100 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 100 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дача, для любителей загородной жизни в тишине. Участок 8,5 соток, правильной формы.Земли населенных пунктов,ИЖС (можно прописаться). Дом брус обшит сайдингом.На первом этаже терраса,две спальни,второй этаж одна большая комната с выходом на балкон.Вода заведена в дом, на участке есть колодец. Собственность с 1995 года,свободная продажа.