Новорязанское ш., 63 км от МКАД
Янтарь СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 70 м², участок 8 сот., каркас, 2025 год.
Цена 3,4 млн ₽, снижали с 3,7 млн; первая цена 3,7 млн ₽ от 08.07.2026.
Рейтинг 21/100 · уверенность 69 %
Земля ≈81 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 651 тыс. → дом ≈2,75 млн ₽, 39 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 27 тыс.–101 тыс. ₽/м², медиана 59 тыс.
Ремонт ≈1,4 млн, покупка после торга ≈2,89 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,17 млн / целевая ≈3,76 млн / пессимист. ≈3,34 млн → от пессимистичной прибыль −950 тыс. ₽, маржа −28 %, ROI −22 %.
Коммуникации: колодец.
До ст. Шевлягино ≈2,3 км по прямой; до МКАД 63 км, на машине ≈1 ч 29 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №555
Рейтинг 21/100 · уверенность 69 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 10 (разброс ₽/м² 50 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 53 % | 9.7 |
| торг | 5 | 54 % | 3.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 6 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 2 % | 0.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 81 317 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 651 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 748 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 39 257 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Лето СНТ | 9,5 сот. | 2 000 000 | 210 526 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Лужайка СНТ | 16 сот. | 2 700 000 | 168 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Керамик-2 СНТ | 10 сот. | 800 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Березка СНТ | 9,3 сот. | 800 000 | 86 022 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Минино д. | 7,4 сот. | 550 000 | 74 324 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Минино д. | 6 сот. | 790 000 | 131 667 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Буровик СНТ | 10 сот. | 950 000 | 95 000 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Буровик СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Солнышко-1 СНТ | 8 сот. | 3 750 000 | 468 750 | в продаже 16.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Буровик СНТ | 9,3 сот. | 750 000 | 80 645 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 27 083 / 58 843 / 100 756 |
| цена объекта | 3 399 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 889 150 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 174 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 965 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 757 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 339 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -950 150 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −28 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −22 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.6 км | Квартал 38Б КП | 75 м² | 10 сот. | 3 500 000 | 46 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Новое Жирово-2 дп | 72 м² | 6,8 сот. | 1 950 000 | 27 083 | снято (цена объявления) 25.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Антоново д. | 64,9 м² | 6,6 сот. | 5 500 000 | 84 746 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Жирово д. | 72 м² | 6,8 сот. | 2 000 000 | 27 778 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Солнышко-2 СНТ | 88 м² | 8 сот. | 3 800 000 | 43 182 | снято (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Васильково ДНТ | 64 м² | 10 сот. | 5 100 000 | 79 688 | снято (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Шевлягино д. | 55 м² | 7 сот. | 5 500 000 | 100 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Березки Лайф КП | 78 м² | 6 сот. | 7 859 000 | 100 756 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Новое Жирово дп | 80 м² | 6,6 сот. | 4 550 000 | 56 875 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Вертолет-2 СНТ | 59,2 м² | 6 сот. | 3 600 000 | 60 811 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.07.2026 | 3 699 000 | история площадки |
| 15.08.2026 | 3 599 000 (−100 000) | история площадки |
| 22.08.2026 | 3 499 000 (−100 000) | история площадки |
| 03.10.2026 | 3 399 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 399 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся новый дом, уютный участок в окружении леса и возможность добираться без автомобиля - отличный вариант как для дачи, так и для загородной жизни! О доме: Площадь - 70 кв. м. Год постройки - 2025 Один этаж Дом каркасный: - стены утеплены 150 мм - пол и потолок 200 мм Планировка: Просторная кухня-гостиная - 25,1 кв. м. Спальня - 14,8 кв. м. Вторая спальня - 11,2 кв. м. Отдельная гардеробная - 2,53 кв. м. Санузел, совмещённый с бойлерной Тамбур В доме выполнен свежий качественный ремонт - отделка вагонкой. Можно заезжать и пользоваться домом сразу! Водоснабжение - колодец на 3 кольца. Электричество - 7 кВт, есть возможность увеличения мощности. Об участке: Площадь - 8 соток Размеры - примерно 35 23 м Ровный, правильной прямоугольной формы Соседи есть, некоторые живут постоянно Категория земель - земли сельскохозяйственного назначения. Вид разрешённого использования - для ведения садоводства. Расположение: Московская область, Орехово-Зуевский район, СНТ Янтарь 55 км от МКАД Егорьевское шоссе, в перспективе - Новоегорьевское 20 минут пешком до ж/д станции Шевлягино Казанского направления. Рядом автобусная остановка Магазин Озеро для купания Звоните, чтобы задать дополнительные вопросы и договориться о просмотре в удобное для вас время!