Дмитровское ш., 85 км от МКАД
Борец СНТ, Талдомский гор. округ
Дом 48 м², участок 6 сот., щитовой.
Цена 1,7 млн ₽; цена не менялась с 30.09.2026.
Рейтинг 18/100 · уверенность 59 %
Земля ≈70 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 421 тыс. → дом ≈1,28 млн ₽, 27 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км, 21 тыс.–33 тыс. ₽/м², медиана 26 тыс.
Ремонт ≈860 тыс., покупка после торга ≈1,45 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,31 млн / целевая ≈1,18 млн / пессимист. ≈1,05 млн → от пессимистичной прибыль −1,26 млн ₽, маржа −120 %, ROI −55 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: летний водопровод; в описании: колодец.
До ст. Мельдино ≈2,7 км по прямой; до МКАД 85 км, на машине ≈1 ч 44 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5549
Рейтинг 18/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 27 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 21 % | 3.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 95 % | 5.8 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 38 % | 5.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 70 120 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 421 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 279 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 26 646 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Борец СНТ | 8 сот. | 370 000 | 46 250 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Надежда СНТ | 7,3 сот. | 500 000 | 68 493 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Соврыбфлот СНТ | 20 сот. | 1 500 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Соврыбфлот СНТ | 10 сот. | 4 200 000 | 420 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Сокол СНТ | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Волгарь СНТ | 16 сот. | 3 800 000 | 237 500 | снят (цена объявления) 12.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Волгарь СНТ | 8 сот. | 700 000 | 87 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Ольховик д. | 8 сот. | 600 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Волгарь СНТ | 13 сот. | 130 000 | 10 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Зорька СНТ | 11 сот. | 999 000 | 90 818 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 48 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 860 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 21 296 / 26 066 / 33 333 |
| цена объекта | 1 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 445 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 308 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 243 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 177 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 046 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 259 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −120 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −55 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 14.5 км | Куминово д. | 46,4 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 25 862 | снято (цена объявления) 12.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Родник СНТ | 54 м² | 6 сот. | 1 150 000 | 21 296 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Мечта СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 33 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12 км | Дутшево д. | 57,1 м² | 8 сот. | 1 500 000 | 26 270 | снято (цена объявления) 13.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 30.09.2026 | 1 700 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 700 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дачный участок с летним щитовым домом (от собственника, можно в ипотеку) в очень живописном месте, пол часа на велосипеде через лес до речки, можно на машине. У Снт летний водопровод, зимой по всем улицам чистят снег, на участке имеется колодец, воду использую на полив, на пригодность ее к питью не проверяла. На первом этаже две комнаты, одна оборудована под кухню, в дом вода проведена, вся проводка в доме новая, на втором одна большая комната. По всему периметру идет сетка рабица и ворота. На участке два сарая, один нуждается в ремонте, второй новый 3*6, без отделки внутри, полы утеплены, стоит на 6 сваях углубленных на 2,3 метра в землю.