Дмитровское ш., 72 км от МКАД
Сущево д., Талдомский гор. округ
Дом 65 м², участок 10 сот., брус.
Цена 3 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 09.10.2026.
Рейтинг 19/100 · уверенность 59 %
Земля ≈33 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 334 тыс. → дом ≈2,67 млн ₽, 41 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 18 тыс.–70 тыс. ₽/м², медиана 39 тыс.
Ремонт ≈1,3 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,72 млн / целевая ≈2,45 млн / пессимист. ≈2,18 млн → от пессимистичной прибыль −1,67 млн ₽, маржа −77 %, ROI −43 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Никулки ≈11,7 км по прямой; до МКАД 72 км, на машине ≈1 ч 29 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5546
Рейтинг 19/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 57 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 40 % | 7.8 |
| торг | 5 | 95 % | 6.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 25 % | 1.6 |
| участок | 5 | 55 % | 3.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 33 363 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 334 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 665 999 ₽ |
| ₽/м² дома | 41 015 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Сущево д. | 23,4 сот. | 950 400 | 40 615 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Сущево д. | 9,6 сот. | 264 600 | 27 562 | снят (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Сущево д. | 15,6 сот. | 488 700 | 31 327 | снят (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Сущево д. | 11,2 сот. | 374 680 | 33 454 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Николо-Перевоз СНТ | 12 сот. | 400 000 | 33 333 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Николо-Перевоз СНТ | 6 сот. | 250 000 | 41 667 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Николо-Перевоз СНТ | 7 сот. | 850 000 | 121 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Шатеево д. | 10 сот. | 450 000 | 45 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Росток СНТ | 10 сот. | 500 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Росток СНТ | 9,6 сот. | 650 000 | 67 708 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 65 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 17 516 / 39 066 / 70 312 |
| цена объекта | 2 999 999 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 549 999 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 723 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 587 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 451 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 178 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 671 999 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −77 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −43 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.3 км | Вербилки СНТ | 65 м² | 6 сот. | 3 350 000 | 51 538 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | ТМЗ СНТ | 65 м² | 6 сот. | 2 450 000 | 37 692 | снято (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Маяк-2 СНТ | 70 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 24 286 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Сокольники СНТ | 62,8 м² | 6 сот. | 1 100 000 | 17 516 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Жаворонок СНТ | 68 м² | 6 сот. | 2 750 000 | 40 441 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Березовая роща СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 550 000 | 25 833 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Новое Сельцо д. | 64 м² | 10 сот. | 4 500 000 | 70 312 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Вербилки пгт | 63,8 м² | 7,5 сот. | 2 100 000 | 32 915 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Сокольники СНТ | 69,4 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 43 228 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Бор д. | 70 м² | 10 сот. | 4 700 000 | 67 143 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.10.2026 | 3 499 000 | история площадки |
| 14.10.2026 | 2 999 999 (−499 001) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 999 999 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютный домик со всеми удобствами состоящий: прихожая, зал, кухня и две спальни, сан. Уз. С душем. Домик для груглоголичного проживпния в жилой живописной деревушке рядом лес, река, конюшня. Вся инфраструктура итд. В 3 км. Ржд ст. Вербилки в 15 мин. Езды на общественном транспорте.