Дмитровское ш., 89 км от МКАД
Айбутово д., Талдомский гор. округ
Дом 104 м², участок 9 сот., газоблок.
Цена 3 млн ₽, снижали с 4 млн; цена не менялась с 26.03.2025.
Рейтинг 17/100 · уверенность 55 %
Земля ≈22 тыс. ₽/сот. × 9 сот. = 199 тыс. → дом ≈2,8 млн ₽, 27 тыс. ₽/м² дома (радиус 6 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 6 тыс.–59 тыс. ₽/м², медиана 55 тыс.
Ремонт ≈2,08 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,67 млн / целевая ≈4,2 млн / пессимист. ≈3,74 млн → от пессимистичной прибыль −894 тыс. ₽, маржа −24 %, ROI −19 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: колодец.
До ст. Талдом-Савёловский ≈16,7 км по прямой; до МКАД 89 км, на машине ≈1 ч 57 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5545
Рейтинг 17/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 103 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 16 % | 2.9 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 45 % | 2.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 37 % | 5.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 22 125 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 6 км) |
| стоимость земли объекта | 199 000 ₽ (9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 801 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 26 933 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.2 км | Леоново д. | 25 сот. | 1 500 000 | 60 000 | снят (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Леоново д. | 10 сот. | 180 000 | 18 000 | снят (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Леоново д. | 15 сот. | 800 000 | 53 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Есаулово д. | 8 сот. | 550 000 | 68 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Костолыгино д. | 25 сот. | 350 000 | 14 000 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Калинкино д. | 11 сот. | 610 000 | 55 455 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Калинкино д. | 11 сот. | 500 000 | 45 455 | снят (цена объявления) 30.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Дмитровка д. | 11 сот. | 700 000 | 63 636 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Ельцыново д. | 12 сот. | 260 000 | 21 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Пашино д. | 10 сот. | 235 000 | 23 500 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 104 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 080 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 6 500 / 54 878 / 59 444 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 670 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 436 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 203 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 736 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -894 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −24 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −19 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 12 км | Маяк СНТ | 100 м² | 6 сот. | 650 000 | 6 500 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.4 км | Мир СНТ | 90 м² | 9,5 сот. | 5 350 000 | 59 444 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.1 км | Дальнепрудный СНТ | 82 м² | 10 сот. | 4 500 000 | 54 878 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.03.2025 | 3 000 000 | история площадки |
| 06.05.2026 | 4 000 000 (+1 000 000) | история площадки |
| 30.05.2026 | 3 000 000 (−1 000 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается земельный участок Ижс 9 соток с домом незавершенного строительства. Адрес: д. Айбутово Талдомского района. Площадь дома 104 м2, дополнительно площадь мансардного этажа 80 м2. Дом: Газосиликатный блок, 2021 г. Постройки. Описание: В деревне Айбутово продается двухэтажный дом под отделку идеально для тех, кто хочет обустроить пространство под себя. Площадь дома 104 кв. М плюс мансардный этаж 80 кв. М. Дом построен из газосиликатных блоков, крыша металлочерепица. Участок площадью 9 соток, категория земель земли населенных пунктов для Ижс. Рядом участок 5,6 соток (есть возможность выкупить или арендовать). Коммуникации: электричество 15 квт заведено в сарай на участке, колодец. Транспортная доступность: рядом автобусная остановка. На машине от мкада примерно 2 часа. Отличный подъезд к участку. Отличная экология, дом построен в одном из самых чиcтых и экoлогичeски блaгопpиятныx paйoнoв Пoдмocковья! Рядом расположен заказник "Журавлиная родина". Юридическая чистота: Два взрослых собственника. Свободная продажа, быстрый выход на сделку.