Дмитровское ш., 29 км от МКАД
Мелихово д., Дмитровский гор. округ
Дом 72,5 м², участок 5,4 сот., бревно.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 09.04.2026.
Рейтинг 47/100 · уверенность 61 %
Земля ≈103 тыс. ₽/сот. × 5,4 сот. = 556 тыс. → дом ≈2,94 млн ₽, 41 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 39 тыс.–146 тыс. ₽/м², медиана 93 тыс.
Ремонт ≈1,45 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,07 млн / целевая ≈6,36 млн / пессимист. ≈5,65 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,23 млн ₽, маржа 22 %, ROI 28 %.
Коммуникации: газ — по границе; в описании: колодец.
До ст. Морозки ≈6,5 км по прямой; до МКАД 29 км, на машине ≈43 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5544
Рейтинг 47/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 83 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 56 % | 23.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 65 % | 4 |
| участок | 5 | 13 % | 0.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 102 962 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 556 000 ₽ (5,4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 944 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 40 607 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Мелихово д. | 7,8 сот. | 791 000 | 101 410 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Мелихово д. | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Мелихово д. | 12 сот. | 1 700 000 | 141 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Мелихово д. | 20 сот. | 3 000 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Мелихово д. | 15 сот. | 2 500 000 | 166 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Мелихово д. | 8 сот. | 2 100 000 | 262 500 | снят (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Мелихово д. | 6,5 сот. | 970 000 | 149 231 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Мелихово д. | 9,3 сот. | 1 460 000 | 156 989 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Мелихово СНТ | 9,7 сот. | 944 000 | 97 320 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Мелихово д. | 6,3 сот. | 678 000 | 107 619 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 72,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 450 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 38 750 / 93 214 / 145 806 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 068 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 715 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 361 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 654 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 229 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 22 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 28 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3 км | Горки с. | 73 м² | 8 сот. | 4 200 000 | 57 534 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Дзержинец-83 СНТ | 72,2 м² | 6,1 сот. | 3 000 000 | 41 551 | снято (цена объявления) 08.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Мелихово СНТ | 80 м² | 6 сот. | 3 100 000 | 38 750 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Дом у озера КП | 75 м² | 6 сот. | 10 000 000 | 133 333 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Дом у озера КП | 77,5 м² | 7 сот. | 11 300 000 | 145 806 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Сазонки д. | 83,3 м² | 7,2 сот. | 8 199 000 | 98 427 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Никулино д. | 72 м² | 7,5 сот. | 8 200 000 | 113 889 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Лес КП | 80 м² | 6 сот. | 11 125 000 | 139 062 | в продаже 15.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Игнатово с. | 72 м² | 6 сот. | 3 300 000 | 45 833 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Подосинки д. | 75 м² | 7 сот. | 6 600 000 | 88 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.04.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Пpодается часть основного дома, дом выделен это не доля имеет свой кадастровый номер, c земeльным участкoм. Свет подведен, Газ по границе участка. Колодец в пешей доступности 10 метров. Удобный подъезд к участку, что позволит организовать свой въезд для машины, или облагородить на свое усмотрение. Рядом с домом парковочные места для 3-5 х машин. На участке: плодово-ягодное дерево и кустарники Декоративные деревья: изумительные ели, сосны, туя, дорожки выложены тротуарной плиткой. Развита инфраструктура, в пешей доступности в пос. Новое Гришино. Д. Сад, Школа, Часовня, Парк, Клуб, Оздоровительный комплекс, пункты выдачи и магазины. Пруд для купания. 7 километров до Цкад. Допустим Уместный И Разумный Торг!