Дмитровское ш., 81 км от МКАД
Сорокино д., Талдомский гор. округ
Дача 80,7 м², участок 7 сот., сэндвич-панели.
Цена 2,55 млн ₽; цена не менялась с 10.10.2026.
Рейтинг 18/100 · уверенность 58 %
Земля ≈26 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 182 тыс. → дом ≈2,37 млн ₽, 29 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 22 тыс.–42 тыс. ₽/м², медиана 31 тыс.
Ремонт ≈1,41 млн, покупка после торга ≈2,17 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,93 млн / целевая ≈2,64 млн / пессимист. ≈2,34 млн → от пессимистичной прибыль −1,24 млн ₽, маржа −53 %, ROI −35 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: летний водопровод; в описании: печь.
До ст. Власово ≈3,7 км по прямой; до МКАД 81 км, на машине ≈1 ч 38 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5536
Рейтинг 18/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 33 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 27 % | 5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 87 % | 5.3 |
| участок | 5 | 27 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 30 % | 4.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 26 059 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 182 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 368 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 29 343 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Сорокино д. | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Сорокино д. | 12 сот. | 270 000 | 22 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Сорокино д. | 26 сот. | 930 000 | 35 769 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Сорокино д. | 7,9 сот. | 190 000 | 24 051 | снят (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Марьина Роща СНТ | 12 сот. | 385 000 | 32 083 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Марьина Роща-2 СНТ | 14 сот. | 195 000 | 13 929 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Мир СНТ | 9,5 сот. | 850 000 | 89 474 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Мир СНТ | 19 сот. | 990 000 | 52 105 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Заря СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Сорокино СНТ | 9 сот. | 600 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80,7 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 414 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 22 133 / 31 000 / 41 667 |
| цена объекта | 2 550 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 167 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 930 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 784 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 637 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 344 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 237 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −53 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −35 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.4 км | Слава СТ | 99,4 м² | 6,2 сот. | 2 200 000 | 22 133 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Менделеевец СНТ | 72 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 41 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Долгие Пруды СНТ | 100 м² | 8 сот. | 3 100 000 | 31 000 | снято (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.10.2026 | 2 550 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 550 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютная дача в д. Сорокино Снт "Слава". На участке 7 соток расположены: двухэтажный жилой летний дом 80,7 кв. М. ; домик с летней кухней, сараем и туалетом; строение с душевой кабиной, раковиной и водонагревателем на 60 литров. Площадка для барбекью (плитка) и беседка. В доме все окна Пвх, имеется кондиционер и камин. Д. Документы имеются на земельный участок и на жилой дом (назначение жилое). Возможна прописка. Участок огорожен с четырех сторон. Территория участка ровная. Плодово-ягодные насаждения: яблони, смородина, крыжовник. Электричество разведено по всем строениям. Водопровод летний с мая по октябрь. Территория охраняемая, шлагбаум на въезд в Снт, летний магазин на территории. Также на территории Снт имеется пруд для купания с детской площадкой и отдельный небольшой пруд для рыбной ловли. Подъезд круглогодичный, асфальтирован до самого въезда на участок, зимой дорогу чистят регулярно. Остановка автобуса сразу у выхода из Снт. Показ по предварительной договоренности. Собственник.