Дмитровское ш., 29 км от МКАД
Строитель-2 СНТ, Дмитровский гор. округ
Дача 53,7 м², участок 6,2 сот., бревно.
Цена 2,65 млн ₽, снижали с 2,8 млн; первая цена 2,8 млн ₽ от 28.06.2026.
Рейтинг 35/100 · уверенность 63 %
Земля ≈231 тыс. ₽/сот. × 6,2 сот. = 1,43 млн → дом ≈1,22 млн ₽, 23 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 37 тыс.–126 тыс. ₽/м², медиана 74 тыс.
Ремонт ≈974 тыс., покупка после торга ≈2,25 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,86 млн / целевая ≈3,48 млн / пессимист. ≈3,09 млн → от пессимистичной прибыль −136 тыс. ₽, маржа −4 %, ROI −4 %.
Коммуникации: в описании: печь.
До ст. Икша ≈2,7 км по прямой; до МКАД 29 км, на машине ≈40 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5534
Рейтинг 35/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 19 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 36 % | 2.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 95 % | 5.8 |
| участок | 5 | 20 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 50 % | 7.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 231 072 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 433 000 ₽ (6,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 217 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 22 663 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Строитель-2 СНТ | 6 сот. | 1 490 000 | 248 333 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Икша СНТ | 7 сот. | 1 700 000 | 242 857 | снят (цена объявления) 21.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Березка-4 СНТ | 6 сот. | 1 584 670 | 264 112 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Строитель СНТ | 7 сот. | 1 590 000 | 227 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Икша пгт | 10,1 сот. | 5 800 000 | 574 257 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Икша СНТ | 6,1 сот. | 3 305 500 | 541 885 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Лукоморье СНТ | 6 сот. | 980 000 | 163 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Икша пгт | 30 сот. | 6 500 000 | 216 667 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Икша пгт | 6 сот. | 1 790 000 | 298 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Икша пгт | 7 сот. | 3 900 000 | 557 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 53,7 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 974 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 37 000 / 74 000 / 126 000 |
| цена объекта | 2 650 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 252 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 863 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 670 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 477 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 090 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -136 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −4 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −4 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Строитель-2 СНТ | 49,2 м² | 6 сот. | 3 600 000 | 73 171 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Голубые Ели СНТ | 50 м² | 6 сот. | 3 700 000 | 74 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Морозки д. | 52,3 м² | 8,3 сот. | 4 500 000 | 86 042 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Трудовая пос. | 50 м² | 5,2 сот. | 6 300 000 | 126 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Дружба-3 СНТ | 65 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 61 538 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Морозовский уезд КП | 56,6 м² | 8 сот. | 9 000 000 | 159 011 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Сазонки д. | 51 м² | 8 сот. | 4 300 000 | 84 314 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Мелихово КП | 50 м² | 6 сот. | 1 850 000 | 37 000 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Минтяжстроевец СНТ | 50 м² | 6 сот. | 5 500 000 | 110 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Волгуша СНТ | 62 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 51 613 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.06.2026 | 2 800 000 | история площадки |
| 07.08.2026 | 2 650 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 650 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продажа! Объект: земельный участок с садовым домом. Расположение: рабочий посёлок Икша, Снт "Строитель-2". Адрес: Дмитровское шоссе, 35 км от Мкад. Площадь земельного участка: 6,2 сотки. Площадь дома: 53,7 кв. М. Материал стен: 1 этаж бревно, 2 этаж каркас. Планировка: 1 этаж кухня-гостиная с камином, терраса; 2 этаж комната 16 кв. М, холл. Описание: Предлагается к продаже земельный участок с садовым домом в Снт "Строитель-2" в рабочем посёлке Икша. Участок идеально подходит для тех, кто хочет иметь собственный уголок для отдыха или постоянного проживания. Дом: Общая площадь: 53,7 кв. М. Внутри дома выполнена хорошая отделка, можно реализовать любые дизайнерские идеи при оформлении фасада. Земельный участок: Площадь: 6,2 сотки. На участке есть плодово-ягодные насаждения. Также имеется кирпичное строение размером 5х3, которое можно использовать для постройки сарая или бани. Инфраструктура: Большое Снт, многие соседи проживают круглогодично. До посёлка Икша пешком около 15 минут, где есть сетевые магазины, школа и детский сад. Железнодорожная станция Икша в пешей доступности. Свободная продажа. Отличный вариант для любителей загородного отдыха!