Дмитровское ш., 95 км от МКАД
Дьяконово СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 90 м², участок 8 сот., дерево, 2007 год.
Цена 850 тыс. ₽; цена не менялась с 17.06.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 5 раз).
Рейтинг 30/100 · уверенность 68 %
Земля ≈22 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 174 тыс. → дом ≈676 тыс. ₽, 8 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 22 тыс.–81 тыс. ₽/м², медиана 43 тыс.
Ремонт ≈1,8 млн, покупка после торга ≈722 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,64 млн / целевая ≈3,28 млн / пессимист. ≈2,92 млн → от пессимистичной прибыль ≈392 тыс. ₽, маржа 14 %, ROI 16 %.
Коммуникации: отопление — нет.
До ст. Никулки ≈17,2 км по прямой; до МКАД 95 км, на машине ≈1 ч 38 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №5523
Рейтинг 30/100 · уверенность 68 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 10 (разброс ₽/м² 58 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 31 % | 13.3 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 7 % | 1.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 93 % | 13.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 21 771 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 174 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 676 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 7 511 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Дьяконово СНТ | 16 сот. | 1 000 000 | 62 500 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Дьяконово д. | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Дьяконово СНТ | 24 сот. | 400 000 | 16 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Фалисово д. | 24 сот. | 650 000 | 27 083 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Фалисово д. | 14 сот. | 400 000 | 28 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Фалисово д. | 10 сот. | 200 000 | 20 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Фалисово д. | 21 сот. | 800 000 | 38 095 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Фалисово д. | 25 сот. | 800 000 | 32 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Журавлиная Долина дп | 20 сот. | 400 000 | 20 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Журавлиная Долина дп | 12 сот. | 750 000 | 62 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 90 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 21 649 / 42 763 / 80 863 |
| цена объекта | 850 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 722 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 644 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 462 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 280 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 915 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 392 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 14 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 16 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Дьяконово СНТ | 80 м² | 8 сот. | 2 250 000 | 28 125 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Богородское с. | 97 м² | 8 сот. | 2 100 000 | 21 649 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Старт СНТ | 88,5 м² | 5,8 сот. | 2 390 000 | 27 006 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Лесное Озеро КП | 97,5 м² | 12 сот. | 5 500 000 | 56 410 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Шатеево д. | 96,1 м² | 12 сот. | 3 450 000 | 35 900 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Бор д. | 83 м² | 9 сот. | 4 000 000 | 48 193 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Бор д. | 81,8 м² | 10 сот. | 4 700 000 | 57 457 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Богородское с. | 74,2 м² | 12 сот. | 6 000 000 | 80 863 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Садовниково д. | 75 м² | 12 сот. | 2 800 000 | 37 333 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Марьино д. | 81,8 м² | 10 сот. | 4 700 000 | 57 457 | снято (цена объявления) 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.06.2026 | 850 000 | история площадки |
| 13.07.2026 | 550 000 (−300 000) | история площадки |
| 16.08.2026 | 850 000 (+300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 850 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
участок в Тихом месте сергиево-посадского кантона, нет ничего стратегического кроме болот и лесов, подойдет для беженцев из Москвы. участок в центре снт у пруда фактическая площадь 9 соток, сарай металлический каркас, 2 этажа, внутри есть душевая