Дмитровское ш., 59 км от МКАД
Экспортер СНТ, Дмитровский гор. округ
Дом 72 м², участок 12 сот., дерево.
Цена 1,4 млн ₽, снижали с 1,7 млн; первая цена 1,7 млн ₽ от 25.04.2025.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 6 раз).
Рейтинг 85/100 · уверенность 55 %
Земля ≈100 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 1,2 млн → дом ≈200 тыс. ₽, 3 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 88 тыс.–208 тыс. ₽/м², медиана 110 тыс.
Ремонт ≈1,44 млн, покупка после торга ≈1,19 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,26 млн / целевая ≈6,53 млн / пессимист. ≈5,81 млн → от пессимистичной прибыль ≈3,18 млн ₽, маржа 55 %, ROI 121 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: колодец; свет — есть.
До ст. Костино ≈1,1 км по прямой; до МКАД 59 км, на машине ≈1 ч 05 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №5521
Рейтинг 85/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 108 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 59 % | 10.7 |
| торг | 5 | 83 % | 5.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 100 002 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 200 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 200 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 2 778 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Горки д. (Костинское с/п) | 13 сот. | 1 700 000 | 130 769 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Станции Костино пос. | 7 сот. | 700 050 | 100 007 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Труневки д. | 22 сот. | 3 500 000 | 159 091 | снят (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Труневки д. | 10 сот. | 3 500 000 | 350 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Труневки д. | 15 сот. | 4 200 000 | 280 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Труневки д. | 6 сот. | 1 100 000 | 183 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Труневки д. | 8,9 сот. | 2 999 000 | 336 966 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Пузино д. | 30 сот. | 3 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Пузино д. | 15 сот. | 999 990 | 66 666 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Пузино д. | 10 сот. | 900 000 | 90 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 72 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 440 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 87 838 / 110 000 / 207 692 |
| цена объекта | 1 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 190 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 257 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 894 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 531 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 806 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 3 176 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 55 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 121 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.5 км | Яхрома Ривер дп да: «санузел» + «отделкой» | 65 м² | 12,7 сот. | 7 150 000 | 110 000 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Хлыбы д. да: «санузел» + «мебелью» | 65 м² | 12 сот. | 13 500 000 | 207 692 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Ярыгино д. да: «санузел» + «под ключ» | 66,6 м² | 12 сот. | 5 850 000 | 87 838 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.04.2025 | 1 700 000 | история площадки |
| 20.08.2025 | 1 600 000 (−100 000) | история площадки |
| 11.08.2026 | 1 400 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 400 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Вашему вниманию предлагается дача в д.Горки СНТ Экспортёр. На участке 12 соток двухэтажный дом 72 м2 бревно и каркас. Внутри дом обшит вагонкой. Электричество. Колодец. Отдельный большой хозблок. Хорошая транспортная доступность. В 10 минутах ходьбы ж/д станция Костино. Хорошая асфальтированная дорога. Есть возможность доехать рейсовым автобусом. Лесной массив. Озеро. Тишина и спокойствие. Грибы. Ягоды. Рыбалка и охота. Прекрасное место для проживания и отдыха! Быстрый выход на сделку. Полное юридическое сопровождение.