Новорязанское ш., 56 км от МКАД
Шевлягинского завода пос., Раменский гор. округ
Дом 63,5 м², участок 7,6 сот.
Цена 3,4 млн ₽; цена не менялась с 04.11.2026.
Рейтинг 21/100 · уверенность 52 %
Земля ≈87 тыс. ₽/сот. × 7,6 сот. = 661 тыс. → дом ≈2,74 млн ₽, 43 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 5 в 10 км, 41 тыс.–58 тыс. ₽/м², медиана 51 тыс.
Ремонт ≈1,27 млн, покупка после торга ≈2,89 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,02 млн / целевая ≈2,71 млн / пессимист. ≈2,41 млн → от пессимистичной прибыль −1,75 млн ₽, маржа −73 %, ROI −42 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: в описании: колодец, газ, нет септика (туалет на улице).
До ст. Шевлягино ≈1,9 км по прямой; до МКАД 56 км, на машине ≈1 ч 13 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №552
Рейтинг 21/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 9 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 63 % | 11.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 33 % | 2 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 86 960 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 661 000 ₽ (7,6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 739 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 43 134 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Шевлягино д. | 6,5 сот. | 650 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | сохраненная копия |
| 0.5 км | Шевлягино д. | 14 сот. | 700 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Сидорово д. | 9 сот. | 950 000 | 105 556 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Сидорово д. | 12,7 сот. | 1 100 000 | 86 614 | снят (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Сидорово д. | 6,4 сот. | 850 000 | 132 812 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Сидорово д. | 14 сот. | 1 400 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Сидорово д. | 11 сот. | 800 000 | 72 727 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Антоново д. | 15 сот. | 2 500 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Антоново д. | 12,5 сот. | 1 100 000 | 88 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Вороново д. | 41,6 сот. | 7 078 800 | 170 163 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 63,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 270 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 5 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 40 970 / 50 628 / 58 333 |
| цена объекта | 3 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 890 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 015 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 864 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 714 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 412 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 748 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −73 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −42 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 5 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.5 км | Антоновка-1 КП да: «санузел» + «отделку» | 64 м² | 7 сот. | 5 000 000 | 78 125 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Шевлягино КП да: «санузел» + «заезжай и живи» | 59,8 м² | 7 сот. | 2 450 000 | 40 970 | снято (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Меткомелино д. да: «санузел» + «отделкой» | 60 м² | 8 сот. | 3 500 000 | 58 333 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Садовод МГУ СНТ да: «ванная» + «меблирован» | 60 м² | 8 сот. | 2 977 000 | 49 617 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Сталь-2 СНТ да: «ванные» + «ремонт» | 58 м² | 8 сот. | 2 995 000 | 51 638 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.11.2026 | 3 400 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 400 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 08.11.2026 17:59 | новый объект | — → 3 400 000 |
Описание
Продается дом с участком в поселке в 48 км от МКАД ( в 3 км от Егорьевской дороги) и 30 минут ходьбы (около 4 км) от ж.д. Станции Шевлягино. Дом 63,5 кв.м., имеет свой адрес и кадастровый номер. ПМЖ возможно. Участок 7,5 соток- ЛПХ, прямоугольной формы, есть свой выход в лес, со всех сторон огорожен, асфальт до дома (дороги чистят и зимой). Газ подведен к дому, но был отключен, т.к. сняли старый котёл. На участке есть колодец с питьевой водой, сарай, туалет уличный, летний душ и бытовка (можно сделать отдельно кухню, можно душевую) . Участок был любим и ухожен в меру сил и средств, есть вишня, слива, малина желтая и красная, крыжовник, смородина чёрная, белая и красная, жимолость, много земляники которая плодоносит до поздней осени. Тихая тупиковая деревня, в 5 км расположена эко-ферма Веселая корова. Один взрослый собственник. Быстрый выход на сделку. Торг при осмотре .