Новорязанское ш., 93 км от МКАД
Звезда СНТ, Егорьевск гор. округ
Дом 70 м², участок 6 сот., каркас, 2016 год.
Цена 3,4 млн ₽, снижали с 3,6 млн; первая цена 3,6 млн ₽ от 15.07.2026.
Рейтинг 10/100 · уверенность 59 %
Земля ≈85 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 510 тыс. → дом ≈2,89 млн ₽, 41 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 20 км, 26 тыс.–107 тыс. ₽/м², медиана 52 тыс.
Ремонт ≈1,4 млн, покупка после торга ≈2,89 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,81 млн / целевая ≈3,43 млн / пессимист. ≈3,05 млн → от пессимистичной прибыль −1,24 млн ₽, маржа −41 %, ROI −29 %.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Егорьевск II ≈4,4 км по прямой; до МКАД 93 км, на машине ≈1 ч 49 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №551
Рейтинг 10/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 104 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 10 % | 1.8 |
| торг | 5 | 37 % | 2.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 82 % | 5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 85 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 510 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 890 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 41 286 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Березка СТ | 9 сот. | 1 400 000 | 155 556 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ширяевский СНТ | 6 сот. | 1 149 000 | 191 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Спутник СНТ | 5 сот. | 575 000 | 115 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Возрождение ТСН | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Старт-2 СНТ | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Ширяевская д. | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Ширяевская д. | 9 сот. | 700 000 | 77 778 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Возрождение ТСН | 10 сот. | 800 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Селиваниха д. | 15 сот. | 1 580 000 | 105 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Пантелеево д. | 12,5 сот. | 3 200 000 | 256 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 26 417 / 51 887 / 107 351 |
| цена объекта | 3 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 890 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 809 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 619 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 428 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 047 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 243 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −41 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −29 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.3 км | Василево д. | 65 м² | 7,1 сот. | 5 990 000 | 92 154 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.6 км | Ветеран СТСН | 68,1 м² | 8 сот. | 1 799 000 | 26 417 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Кукшево д. | 78,9 м² | 6 сот. | 8 470 000 | 107 351 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.2 км | Пановская д. | 76 м² | 6 сот. | 6 490 000 | 85 395 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.1 км | Демидово КП | 68,2 м² | 8 сот. | 6 499 999 | 95 308 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.5 км | Анфалово-1 СНТ | 65,2 м² | 6 сот. | 2 350 000 | 36 043 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.6 км | Химик-4 СНТ | 80 м² | 7,5 сот. | 4 000 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 12.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.4 км | Химик-6 СНТ | 53 м² | 6 сот. | 2 750 000 | 51 887 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Лосевский СНТ | 50 м² | 4 сот. | 1 400 000 | 28 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.07.2026 | 3 600 000 | история площадки |
| 18.08.2026 | 3 400 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 400 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 138823118 Готовое решение для дачи: дом 70 кв. м + 6 соток в СНТ "Звезда" Ищете дачу, куда можно приехать и сразу отдыхать, не тратя силы на обустройство? Этот вариант закрывает большинство вопросов: дом тёплый, участок уже благоустроен, инфраструктура и природа на месте. Почему это выгодно: Дом каркаснощитовой (2016 г.), утеплён, обшит сайдингом с имитацией бруса современное исполнение, хороший баланс цены, скорости прогрева и уюта. Планировка без компромиссов: гостинаякухня на первом этаже это центр притяжения для семьи и гостей; санузел с душевой кабинкой комфорт без лишних сложностей; две комнаты наверху личное пространство для всех. Участок ровный и ухоженный: не придётся выравнивать или корчевать можно сразу заниматься садом, огородом или зоной отдыха. Уже есть всё для отдыха: беседка, мангал, зона барбекю, летний душ и сарай экономия времени и бюджета. Вода из собственного колодца удобно для полива и бытовых нужд. Плодовые деревья и ягодники уже плодоносят: первые урожаи будут в этом же сезоне. Пруд рядом с участком дополнительный бонус: рыбалка, прогулки, красивые виды. Расположение: СНТ "Звезда", возле д. Данилово тихо, но с нормальной транспортной доступностью. Юридически чисто: один собственник, владение более 10 лет. Не тратьте время на проекты "с нуля" берите готовое и наслаждайтесь дачной жизнью! Звоните, чтобы договориться о просмотре.