Дмитровское ш., 79 км от МКАД
Оптик СНТ, Талдомский гор. округ
Дом 15 м², участок 6 сот., брус.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 25.09.2026.
Рейтинг 14/100 · уверенность 53 %
Земля ≈22 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 132 тыс. → дом ≈2,37 млн ₽, 158 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км, 22 тыс.–135 тыс. ₽/м², медиана 65 тыс.
Ремонт ≈200 тыс., покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,03 млн / целевая ≈932 тыс. / пессимист. ≈828 тыс. → от пессимистичной прибыль −1,5 млн ₽, маржа −181 %, ROI −64 %.
Коммуникации: колодец; нет септика (туалет вне дома); в описании: баня.
До ст. Власово ≈4 км по прямой; до МКАД 79 км, на машине ≈1 ч 35 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5507
Рейтинг 14/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 6 (разброс ₽/м² 100 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 30 % | 6.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 85 % | 6 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 22 056 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 132 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 368 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 157 867 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Нарцисс СНТ | 22,5 сот. | 500 000 | 22 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Нарцисс СНТ | 12 сот. | 390 000 | 32 500 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Нарцисс СНТ | 15 сот. | 400 000 | 26 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Московский Литератор СТ | 6 сот. | 250 000 | 41 667 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Волхонка СНТ | 5,5 сот. | 210 000 | 38 182 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Волхонка СНТ | 6 сот. | 180 000 | 30 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Сатурн СНТ | 8 сот. | 140 000 | 17 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ягодное СНТ | 15 сот. | 330 000 | 22 000 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ягодное СНТ | 12 сот. | 330 000 | 27 500 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ягодное СНТ | 6 сот. | 70 000 | 11 667 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 15 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 22 222 / 65 218 / 134 615 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 035 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 983 000 ₽ |
| продажа: целевая | 932 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 828 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 497 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −181 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −64 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Высотка СНТ | 18 м² | 6,6 сот. | 400 000 | 22 222 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Слава СТ | 18 м² | 7 сот. | 400 000 | 22 222 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Сорокино д. | 16,1 м² | 6 сот. | 1 100 000 | 68 323 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Земляне СНТ | 16,1 м² | 6 сот. | 1 000 000 | 62 112 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Нива СНТ | 18,6 м² | 6,1 сот. | 2 000 000 | 107 527 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.4 км | Незабудка СНТ | 13 м² | 9 сот. | 1 750 000 | 134 615 | снято (цена объявления) 15.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.09.2026 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дом ( щитовой). Участок 6 соток. На участке есть: Баня. Колодец. Сарай. Беседка. Пристройка к дому, из бруса 5х4, не достроена. Туалет на улице. Соседний участок, пустой 6 соток. Можно приобрести вместе. Владелец один.