Дмитровское ш., 81 км от МКАД
Марьина Роща СНТ, Талдомский гор. округ
Дача 12 м², участок 14 сот., брус.
Цена 750 тыс. ₽, поднимали с 700 тыс.; первая цена 700 тыс. ₽ от 07.09.2025.
Рейтинг 20/100 · уверенность 48 %
Земля ≈26 тыс. ₽/сот. × 14 сот. = 365 тыс. → дом ≈385 тыс. ₽, 32 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км, 46 тыс.–70 тыс. ₽/м², медиана 46 тыс.
Ремонт ≈240 тыс., покупка после торга ≈638 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈630 тыс. / целевая ≈567 тыс. / пессимист. ≈504 тыс. → от пессимистичной прибыль −374 тыс. ₽, маржа −74 %, ROI −43 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Власово ≈3,2 км по прямой; до МКАД 81 км, на машине ≈1 ч 37 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5506
Рейтинг 20/100 · уверенность 48 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 35 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 27 % | 6.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 91 % | 7 |
| участок | 5 | 91 % | 7 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 26 059 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 365 000 ₽ (14 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 385 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 32 083 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Сорокино д. | 12 сот. | 270 000 | 22 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Сорокино д. | 26 сот. | 930 000 | 35 769 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Сорокино д. | 7,9 сот. | 190 000 | 24 051 | снят (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Сорокино д. | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Марьина Роща СНТ | 12 сот. | 385 000 | 32 083 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Марьина Роща-2 СНТ | 14 сот. | 195 000 | 13 929 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Мир СНТ | 9,5 сот. | 850 000 | 89 474 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Мир СНТ | 19 сот. | 990 000 | 52 105 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Сорокино СНТ | 9 сот. | 600 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Заря СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 12 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 240 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 45 833 / 46 429 / 70 000 |
| цена объекта | 750 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 637 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 630 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 598 000 ₽ |
| продажа: целевая | 567 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 504 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -373 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −74 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −43 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Марьина Роща СНТ | 14 м² | 14 сот. | 650 000 | 46 429 | снято (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Тополек СНТ | 10 м² | 7,5 сот. | 700 000 | 70 000 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.7 км | Приозерный СНТ | 12 м² | 10 сот. | 1 450 000 | 120 833 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.5 км | Воргаш д. | 12 м² | 14 сот. | 550 000 | 45 833 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.09.2025 | 700 000 | история площадки |
| 24.09.2025 | 600 000 (−100 000) | история площадки |
| 20.04.2026 | 750 000 (+150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 750 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Талдомский район д. Сорокино, снт Марьина Роща участок 37. Дачный домик 12 м. Кв. Участок 14 соток, последний возле леса, соседи только с двух сторон. Элктричество новый договор новый счетчик. Прекрасный видовой участок для постройки дома. Рядом в 20 минутах ходьбы имеется магазин пятерочка и строймаркет. Вокруг густой лес где много грибов и ягод.