Дмитровское ш., 79 км от МКАД
Мирный-2 СНТ, Талдомский гор. округ
Дача 70 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 1,2 млн ₽, снижали с 1,7 млн; первая цена 1,7 млн ₽ от 31.08.2026.
Рейтинг 27/100 · уверенность 54 %
Земля ≈22 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 131 тыс. → дом ≈1,07 млн ₽, 15 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км, 23 тыс.–57 тыс. ₽/м², медиана 29 тыс.
Ремонт ≈1,3 млн, покупка после торга ≈1,02 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,41 млн / целевая ≈2,17 млн / пессимист. ≈1,93 млн → от пессимистичной прибыль −389 тыс. ₽, маржа −20 %, ROI −17 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: печь.
До ст. Власово ≈7,2 км по прямой; до МКАД 79 км, на машине ≈1 ч 51 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5504
Рейтинг 27/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 53 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 30 % | 5.5 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 60 % | 3.7 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 71 % | 10.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 21 791 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 131 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 069 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 15 271 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Мирный-2 СНТ | 11,5 сот. | 800 000 | 69 565 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Мирный-2 СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Каскад СТ | 9 сот. | 550 000 | 61 111 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Каскад СТ | 15 сот. | 150 000 | 10 000 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Ивушка СНТ | 9,4 сот. | 200 000 | 21 277 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Красный Октябрь СНТ | 6 сот. | 399 000 | 66 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Кунцево СНТ | 12 сот. | 165 000 | 13 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Кулон СТ | 15 сот. | 450 000 | 30 000 | снят (цена объявления) 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Калинка СНТ | 12 сот. | 280 000 | 23 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Кунцево СНТ | 8,5 сот. | 1 050 000 | 123 529 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 23 000 / 29 020 / 56 548 |
| цена объекта | 1 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 020 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 414 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 293 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 173 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 931 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -389 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −20 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −17 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 10.3 км | Колос СНТ | 67,2 м² | 7,4 сот. | 3 800 000 | 56 548 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Красные Всходы СНТ | 85 м² | 7,5 сот. | 2 100 000 | 24 706 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Океан СНТ | 90 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 33 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.2 км | Сотское СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 150 000 | 23 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 31.08.2026 | 1 700 000 | история площадки |
| 16.10.2026 | 1 200 000 (−500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Всем привет! Продаю дачу своего детства! Строил отец, атмосфера супер! Свежий воздух, когда приезжаешь из Москвы отдыхаешь всей душой, мозг просто выключается! Рядом с лесом, окна прям на лес! Соседи милые, тишина! Кирпич, сверху сайдинг! Можно классно обустроить с минимальными вложениями! Когда туда приезжаешь голова от свежего воздуха кружится. Многолетние деревья качаются от ветра Лес, первая просека. Дом строил мой отец и я проводила там все лето. Очень энергетически чистый дом, вайб олдскула. Но если минимально вложиться (красивые шторы, коврики, покрывала), то дача заиграет новыми красками. Есть камин, печка, столовая). На улице хоз блок, где есть душ и бойлер, отдельная комнатка для инструментов, туалет, летняя мойка посуды. Отдельно отмечу "палубу" около хоз блока, любила на ней лежать, когда родители жарили шашлыки). Представьте, пятница, вы устали от работы, закупаетесь вкусняшками, садитесь в машину и едете в тишину и покой! Реальному покупателю скину цену! Не надо мне делать мозги, а-ля нет пластиковых окон и тд и тп. Это обычная классная, олдскульная дача. Покупайте и делайте что Вашей душе угодно).