Дмитровское ш., 78 км от МКАД
Вымпел СНТ, Талдомский гор. округ
Дача 45 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 1,2 млн ₽; цена не менялась с 28.03.2024.
Рейтинг 21/100 · уверенность 65 %
Земля ≈28 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 169 тыс. → дом ≈1,03 млн ₽, 23 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 20 тыс.–38 тыс. ₽/м², медиана 29 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈1,02 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,14 млн / целевая ≈1,03 млн / пессимист. ≈913 тыс. → от пессимистичной прибыль −907 тыс. ₽, маржа −99 %, ROI −50 %.
Коммуникации: свет — есть; в описании: баня.
До ст. Власово ≈4,1 км по прямой; до МКАД 78 км, на машине ≈1 ч 34 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5503
Рейтинг 21/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 28 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 31 % | 5.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 84 % | 5.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 49 % | 7.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 28 125 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 169 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 031 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 22 911 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Нарцисс СНТ | 12 сот. | 390 000 | 32 500 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Универсал-3 СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Малыш СНТ | 6 сот. | 135 791 | 22 632 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Оптик СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Нарцисс СНТ | 15 сот. | 400 000 | 26 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Нарцисс СНТ | 22,5 сот. | 500 000 | 22 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Мечта СНТ | 15 сот. | 800 000 | 53 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Высотка СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 21.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Русь СНТ | 6 сот. | 1 450 000 | 241 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Текстильщик СНТ | 10 сот. | 550 000 | 55 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 19 978 / 28 786 / 37 500 |
| цена объекта | 1 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 020 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 141 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 084 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 027 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 913 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -907 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −99 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −50 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 15.7 км | Сотское СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 150 000 | 23 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Бельское д. | 45 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 44 444 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Политехник СНТ | 45 м² | 5,7 сот. | 899 000 | 19 978 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Волхонка СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 350 000 | 33 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Химик СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 37 500 | снято (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Политехник СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 450 000 | 29 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Взлет СНТ | 48 м² | 6 сот. | 1 099 000 | 22 896 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Зеркальщик СНТ | 35 м² | 6 сот. | 1 000 000 | 28 571 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.3 км | Кузьмино-1 СНТ | 39,1 м² | 5 сот. | 350 000 | 8 951 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.4 км | Автомобилист-34 СНТ | 35 м² | 6 сот. | 1 100 000 | 31 429 | снято (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.03.2024 | 1 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Срочно! Продается участок 6 соток, с развитой инфраструктурой (вода из водонапорной башни, электричество, асфальтированные дороги, круглосуточный магазин, летний рынок, автобусы). На участке 2 дома: - в 1ом доме на 1ом этаже баня с предбанником+комната, на 2ом этаже две комнаты и балкон; - во 2ом доме на 1ом и 2ом этаже по комнате, веранда не достроена. На участке имеется летний душ, туалет, кладовка. Участок прошел межевание, документы в порядке. Цена 1 200 000 руб. (Уместен Торг).