Новорязанское ш., 67 км от МКАД
Марьинка с., Ступино гор. округ
Дом 41 м², участок 12 сот., каркас.
Цена 3,4 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 22.10.2026.
Рейтинг 17/100 · уверенность 66 %
Земля ≈88 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 1,06 млн → дом ≈2,34 млн ₽, 57 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 34 тыс.–117 тыс. ₽/м², медиана 80 тыс.
Ремонт ≈720 тыс., покупка после торга ≈2,89 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,63 млн / целевая ≈3,26 млн / пессимист. ≈2,9 млн → от пессимистичной прибыль −708 тыс. ₽, маржа −24 %, ROI −20 %.
Коммуникации: канализация — есть; газ — по границе; в описании: колодец.
До ст. Лесные Дары ≈11,3 км по прямой; до МКАД 67 км, на машине ≈1 ч 06 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №550
Рейтинг 17/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 38 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 47 % | 8.6 |
| торг | 5 | 19 % | 1.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 28 % | 1.7 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 88 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 056 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 344 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 57 171 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Марьинка с. | 12,5 сот. | 1 150 000 | 92 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Горьковец СНТ | 7,5 сот. | 650 000 | 86 667 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Горьковец СНТ | 8 сот. | 1 500 000 | 187 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Марьинка с. | 8 сот. | 747 985 | 93 498 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Марьинка с. | 12 сот. | 1 150 000 | 95 833 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Полупирогово д. | 8,9 сот. | 600 000 | 67 416 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Полупирогово д. | 11,4 сот. | 1 500 000 | 131 579 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Марьинка с. | 8 сот. | 1 500 000 | 187 500 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Полупирогово д. | 10 сот. | 1 600 000 | 160 000 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Марьинка с. | 18,1 сот. | 1 300 000 | 71 823 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 41 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 720 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 34 375 / 79 750 / 116 667 |
| цена объекта | 3 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 890 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 627 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 446 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 264 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 902 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -708 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −24 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −20 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.8 км | Раменские Дали ДНП | 40 м² | 18 сот. | 3 190 000 | 79 750 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Содружество СНТ | 36 м² | 8 сот. | 1 700 000 | 47 222 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.9 км | Голландская деревня КП | 45 м² | 6 сот. | 3 900 000 | 86 667 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.1 км | Яблоневый Сад КП | 48 м² | 10 сот. | 1 650 000 | 34 375 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.6 км | Городище д. | 36 м² | 11,5 сот. | 4 200 000 | 116 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.1 км | Рыболово СНТ | 48 м² | 8 сот. | 7 930 000 | 165 208 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18 км | Непецино с. | 47 м² | 9,8 сот. | 3 800 000 | 80 851 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18 км | Гостилово д. | 35 м² | 15 сот. | 2 700 000 | 77 143 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.2 км | Ильинское ДНТ | 50 м² | 8,6 сот. | 3 650 000 | 73 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.7 км | Гостилово д. | 50 м² | 15 сот. | 4 750 000 | 95 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 22.10.2026 | 3 500 000 | история площадки |
| 27.10.2026 | 3 400 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 400 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю земельный участок 12 соток. Не СНТ! Это большое село с пропиской. Земли населенных пунктов. На участке построен небольшой каркасный домик для проживания со всеми удобствами. Если захотите, есть много места для постройки большого, капитального дома. Также имеется теплица 6х3, гараж 7х4, забор из профлиста по всему периметру участка. Участок ухожен, засажен газонной травой. Растут яблони, вишня, сливы, малина, смородина, много цветов. Коммуникации: Электричество 15 кВт (3 фазы); газ по границе участка (проведен в селе по госпрограмме); колодец с питьевой водой 10 колец; туалет в доме и на улице; душ в доме и на улице; вода заведена в дом; септик 4 кольца. Я собственник. Кадастровый номер участка 50:33:0020421:331 Кадастровый номер дома 50:33:0020421:1829