Дмитровское ш., 100 км от МКАД
Кунцево СНТ, Талдомский гор. округ
Дом 45 м², участок 12 сот., дерево.
Цена 760 тыс. ₽; цена не менялась с 12.09.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 65 %
Земля ≈27 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 321 тыс. → дом ≈439 тыс. ₽, 10 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 21 тыс.–46 тыс. ₽/м², медиана 33 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈646 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,56 млн / целевая ≈1,41 млн / пессимист. ≈1,25 млн → от пессимистичной прибыль −196 тыс. ₽, маржа −16 %, ROI −14 %.
Коммуникации: вода — есть; свет — есть.
До ст. Власово ≈6,2 км по прямой; до МКАД 100 км, на машине ≈1 ч 47 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №5487
Рейтинг 24/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 33 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 0 % | 0 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 68 % | 4.1 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 86 % | 12.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 26 785 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 321 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 439 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 9 756 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Кунцево СНТ | 21 сот. | 550 000 | 26 190 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Кунцево СНТ | 10 сот. | 345 000 | 34 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Кунцево СНТ | 8,5 сот. | 1 050 000 | 123 529 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Кулон СТ | 15 сот. | 450 000 | 30 000 | снят (цена объявления) 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Нива СНТ | 14 сот. | 238 000 | 17 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Кунцево СНТ | 15 сот. | 270 000 | 18 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Нива СНТ | 5 сот. | 350 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Нива СНТ | 30 сот. | 990 000 | 33 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Нива СНТ | 20 сот. | 1 500 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Нива СНТ | 7 сот. | 200 000 | 28 571 | снят (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 20 833 / 32 576 / 46 000 |
| цена объекта | 760 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 646 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 563 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 485 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 407 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 250 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -196 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −16 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −14 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Нива СНТ | 44 м² | 10 сот. | 1 400 000 | 31 818 | снято (цена объявления) 16.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Кунцево СНТ | 47,4 м² | 6,3 сот. | 1 200 000 | 25 316 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Садко СНТ | 48 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 33 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Мирный-2 СНТ | 48 м² | 6 сот. | 3 400 000 | 70 833 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Океан СНТ | 43,7 м² | 15 сот. | 3 950 000 | 90 389 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Радуга-2 СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 250 000 | 25 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Островок СНТ | 50 м² | 16 сот. | 1 970 000 | 39 400 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Маяк СНТ | 50 м² | 12 сот. | 2 300 000 | 46 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Сорокино д. | 48 м² | 6 сот. | 1 690 000 | 35 208 | снято (цена объявления) 11.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Журавлик СНТ | 48 м² | 6 сот. | 1 000 000 | 20 833 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.09.2026 | 760 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 760 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача 45 кв.м на просторном участке 12 соток в СНТ Кунцево, Талдомского района. Уютный двухэтажный дом. Материал стен: брус. Фундамент: лента Кровля: катепал. В доме на первом этаже две комнаты, кухня, прихожая, на втором этаже одна