Дмитровское ш., 97 км от МКАД
Пановка д., Талдомский гор. округ
Дом 70 м², участок 11 сот., дерево, 2012 год.
Цена 2,7 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 10.07.2026.
Рейтинг 19/100 · уверенность 66 %
Земля ≈64 тыс. ₽/сот. × 11 сот. = 708 тыс. → дом ≈1,99 млн ₽, 28 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 28 тыс.–100 тыс. ₽/м², медиана 61 тыс.
Ремонт ≈1,4 млн, покупка после торга ≈2,29 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,09 млн / целевая ≈3,68 млн / пессимист. ≈3,27 млн → от пессимистичной прибыль −425 тыс. ₽, маржа −13 %, ROI −12 %.
Коммуникации: отопление — нет.
До ст. Темпы ≈8,4 км по прямой; до МКАД 97 км, на машине ≈1 ч 32 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №5483
Рейтинг 19/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 10 (разброс ₽/м² 74 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 4 % | 0.8 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 51 % | 3.1 |
| участок | 5 | 64 % | 3.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 33 % | 4.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 64 356 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 708 000 ₽ (11 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 992 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 28 457 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Пановка д. | 21 сот. | 1 700 000 | 80 952 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Пановка д. | 15,3 сот. | 900 000 | 58 824 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Юдино д. | 10 сот. | 550 000 | 55 000 | снят (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Юдино д. | 31 сот. | 2 700 000 | 87 097 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Большое Страшево д. | 27 сот. | 6 500 000 | 240 741 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Большое Страшево д. | 10 сот. | 390 000 | 39 000 | снят (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Большое Страшево д. | 25 сот. | 3 000 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Большое Страшево д. | 9,2 сот. | 1 000 000 | 108 696 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Дубна СТ | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Малое Страшево д. | 9,1 сот. | 890 000 | 97 802 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 28 068 / 60 892 / 100 000 |
| цена объекта | 2 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 295 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 088 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 884 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 679 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 270 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -425 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −13 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −12 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.2 км | Ракита СНТ | 68 м² | 9 сот. | 3 500 000 | 51 471 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Дружба СНТ | 73 м² | 12 сот. | 2 049 000 | 28 068 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Утенино д. | 70 м² | 10,5 сот. | 7 000 000 | 100 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Дружба СНТ | 64 м² | 12 сот. | 4 500 000 | 70 312 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Дружба СНТ | 77,8 м² | 6,1 сот. | 3 500 000 | 44 987 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Здоровье СНТ | 80 м² | 6 сот. | 2 790 000 | 34 875 | снято (цена объявления) 27.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Кутачи д. | 77,1 м² | 15 сот. | 5 750 000 | 74 578 | снято (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Кутачи д. | 77,1 м² | 15 сот. | 2 900 000 | 37 613 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Наговицино д. | 80 м² | 15 сот. | 7 300 000 | 91 250 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Радуга-НИКИМТ СНТ | 80 м² | 12 сот. | 6 500 000 | 81 250 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.07.2026 | 3 500 000 | история площадки |
| 16.07.2026 | 3 000 000 (−500 000) | история площадки |
| 29.08.2026 | 2 700 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 700 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Пpoдается дача в Талдомском районе cнт Дружба южнее д. Пановка . Дом 70 кв.м на участке 11 соток . Дом можно рассматривать как дачный вариант , свет проведен , отопление нету, можно использовать электрообогреватели. Тихий район, идеальное место для отдыха. Отвечу на все ваши вопросы о телефону, звоните! Документы готовы к сделке!