Дмитровское ш., 74 км от МКАД
Зарница СНТ, Дмитровский гор. округ
Дом 70 м², участок 6,2 сот., дерево.
Цена 2,6 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 11.03.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 64 %
Земля ≈58 тыс. ₽/сот. × 6,2 сот. = 362 тыс. → дом ≈2,24 млн ₽, 32 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 21 тыс.–65 тыс. ₽/м², медиана 48 тыс.
Ремонт ≈1,4 млн, покупка после торга ≈2,21 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,38 млн / целевая ≈3,04 млн / пессимист. ≈2,71 млн → от пессимистичной прибыль −904 тыс. ₽, маржа −33 %, ROI −25 %.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Соревнование ≈1,8 км по прямой; до МКАД 74 км, на машине ≈1 ч 14 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №5481
Рейтинг 24/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 31 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 37 % | 6.8 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 20 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 23 % | 3.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 58 333 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 362 000 ₽ (6,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 238 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 31 971 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Зарница СНТ | 11 сот. | 1 100 000 | 100 000 | в продаже 13.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Базальт СНТ | 8 сот. | 400 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 08.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Виктория СНТ | 7,5 сот. | 400 000 | 53 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Виктория СНТ | 15 сот. | 800 000 | 53 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Соревнование СНТ | 7,6 сот. | 758 000 | 99 737 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Запрудня пгт | 7,2 сот. | 1 100 000 | 152 778 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Запрудня пгт | 5,5 сот. | 1 870 000 | 340 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Запрудня пгт | 15 сот. | 1 750 000 | 116 667 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Запрудня пгт | 15 сот. | 1 100 000 | 73 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Запрудня пгт | 8 сот. | 790 000 | 98 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 21 429 / 47 870 / 64 815 |
| цена объекта | 2 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 210 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 382 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 213 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 044 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 706 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -904 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −33 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −25 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.6 км | Глазачево д. | 70 м² | 9 сот. | 3 800 000 | 54 286 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Васино д. | 68 м² | 8 сот. | 3 190 000 | 46 912 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Запрудня пгт | 54 м² | 7 сот. | 3 500 000 | 64 815 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Поречье СНТ | 74,1 м² | 6,2 сот. | 2 860 000 | 38 596 | снято (цена объявления) 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Орево д. | 62,8 м² | 5 сот. | 2 150 000 | 34 236 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Орево д. | 62,8 м² | 4,8 сот. | 2 400 000 | 38 217 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Восток СНТ | 75 м² | 6 сот. | 4 100 000 | 54 667 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Опал СНТ | 54 м² | 7,1 сот. | 3 500 000 | 64 815 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Запрудня пгт | 81,9 м² | 6 сот. | 3 999 000 | 48 828 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Радуга СНТ | 77 м² | 5,5 сот. | 1 650 000 | 21 429 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.03.2026 | 3 500 000 | история площадки |
| 31.03.2026 | 3 300 000 (−200 000) | история площадки |
| 07.05.2026 | 2 950 000 (−350 000) | история площадки |
| 16.08.2026 | 2 600 000 (−350 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 600 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дачный дом с участком в хорошем состоянии в СНТ Зарница, дом двухэтажный, около 70 кв.м, на первом этаже расположена большая комната, кухня и спальня, на втором-единое пространство, можно использовать как дополнительную спальню или комнату для гостей, во дворе два колодца, теплица, хозблок. Есть веранда около 6 кв.м.,она закрывается на зиму.Все чисто и ухоженно. Хороший круглогодичный подъезд, приличные соседи.Торг реальному покупателю.