Новорязанское ш., 68 км от МКАД
Щельпино д., Воскресенск гор. округ
Дом 75,7 м², участок 7 сот., дерево, 1968 год.
Цена 3,4 млн ₽, снижали с 4 млн; первая цена 4 млн ₽ от 02.04.2026.
Рейтинг 38/100 · уверенность 61 %
Земля ≈150 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 1,05 млн → дом ≈2,35 млн ₽, 31 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 78 тыс.–86 тыс. ₽/м², медиана 78 тыс.
Ремонт ≈1,31 млн, покупка после торга ≈2,89 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,94 млн / целевая ≈5,35 млн / пессимист. ≈4,75 млн → от пессимистичной прибыль ≈548 тыс. ₽, маржа 12 %, ROI 13 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: баня, колодец, газ.
До ст. Виноградово ≈2,3 км по прямой; до МКАД 68 км, на машине ≈1 ч 17 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №548
Рейтинг 38/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 16 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 26 % | 11.1 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 46 % | 8.4 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 6 |
| участок | 5 | 27 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 26 % | 3.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 150 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 050 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 350 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 31 044 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Щельпино д. | 6 сот. | 900 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Щельпино д. | 30 сот. | 4 500 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Щельпино д. | 8 сот. | 1 400 000 | 175 000 | снят (цена объявления) 05.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Щельпино д. | 8 сот. | 1 150 000 | 143 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Локомотив СНТ | 9,2 сот. | 800 000 | 86 957 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ашитково с. | 12 сот. | 2 370 000 | 197 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Ашитково с. | 13 сот. | 2 600 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Ашитково с. | 12 сот. | 2 000 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Исаково д. | 18 сот. | 4 000 000 | 222 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Ашитково с. | 13 сот. | 2 400 000 | 184 615 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 75,7 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 314 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 78 023 / 78 023 / 86 420 |
| цена объекта | 3 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 890 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 940 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 643 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 346 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 752 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 548 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 12 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 13 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.6 км | Городище д. да: «сан.узле» + «ремонтом» | 76,9 м² | 7,5 сот. | 6 000 000 | 78 023 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Городище КП да: «сан.узле» + «ремонтом» | 76,9 м² | 7,5 сот. | 6 000 000 | 78 023 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Бессоново д. да: «ванная» + «мебель» | 81 м² | 7 сот. | 7 000 000 | 86 420 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 02.04.2026 | 4 000 000 | история площадки |
| 06.07.2026 | 3 800 000 (−200 000) | история площадки |
| 01.09.2026 | 3 750 000 (−50 000) | история площадки |
| 01.10.2026 | 3 500 000 (−250 000) | история площадки |
| 06.11.2026 | 3 400 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 400 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
СЕРТИФИКАТ "ГАРАНТИЯ БЕЗОПАСНОЙ СДЕЛКИ" ОТ АН "ЭТАЖИ" ! Предлагается к продаже ухоженный бревенчатый дом общей площадью 75.7 кв. м на собственном участке. Основное строение дополнено капитальной пристройкой, что позволит создать изолированные комнаты и просторную веранду. В доме предусмотрено отдельное помещение под будущий санузел, что упростит модернизацию. Коммуникации полностью организованы для комфортного проживания: электрическая мощность 15 кВт, водоснабжение от колодца с подачей воды в дом через водонагреватель, а также подключенные интернет и цифровое телевидение. На территории расположена баня, плодовый сад с кустарниками, ухоженные грядки и парник. Имеется печное отопление, а газ подведен к границе участка. Участок ровный, сухой и полностью огорожен забором с въездными воротами; к дому ведет круглогодичная асфальтированная дорога. Инфраструктура развита: в шаговой доступности (7-10 минут) находятся остановка общественного транспорта, железнодорожная станция "Виноградово", школа и сетевые магазины. Объект представляет собой готовое решение для жизни за городом с потенциалом для дальнейшего обустройства. Код пользователя: 180111 Номер в базе: 12221078