Дмитровское ш., 70 км от МКАД
Поречье СНТ, Дмитровский гор. округ
Дом 74,1 м², участок 6,2 сот., дерево, 2016 год.
Цена 2,86 млн ₽, снижали с 2,96 млн; первая цена 2,96 млн ₽ от 10.07.2026.
Рейтинг 33/100 · уверенность 61 %
Земля ≈99 тыс. ₽/сот. × 6,2 сот. = 614 тыс. → дом ≈2,25 млн ₽, 30 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 38 тыс.–97 тыс. ₽/м², медиана 74 тыс.
Ремонт ≈1,38 млн, покупка после торга ≈2,43 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,51 млн / целевая ≈4,96 млн / пессимист. ≈4,41 млн → от пессимистичной прибыль ≈594 тыс. ₽, маржа 14 %, ROI 16 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: отопление — печь.
До ст. Орудьево ≈3,6 км по прямой; до МКАД 70 км, на машине ≈1 ч 14 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №5478
Рейтинг 33/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 4 (разброс ₽/м² 60 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 31 % | 13.3 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 43 % | 7.8 |
| торг | 5 | 23 % | 1.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 88 % | 5.3 |
| участок | 5 | 20 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 28 % | 4.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 99 062 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 614 000 ₽ (6,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 246 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 30 310 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Созвездие СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Бауманец СНТ | 7 сот. | 600 000 | 85 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Дядьково д. | 6 сот. | 627 000 | 104 500 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Дядьково д. | 10 сот. | 900 000 | 90 000 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Радуга СНТ | 5,5 сот. | 990 000 | 180 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Прогресс-2 СНТ | 6 сот. | 990 000 | 165 000 | снят (цена объявления) 04.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Дядьково д. | 7 сот. | 700 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Дядьково д. | 19 сот. | 2 400 000 | 126 316 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Дядьково д. | 24 сот. | 2 400 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Дядьково д. | 8 сот. | 790 000 | 98 750 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 74,1 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 382 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 37 500 / 73 642 / 97 403 |
| цена объекта | 2 860 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 431 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 509 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 234 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 958 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 407 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 594 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 14 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 16 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Восток СНТ да: «санузла» + «заезжай и живи» | 75 м² | 6 сот. | 4 100 000 | 54 667 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Союз-1 СНТ да: «санузел» + «ремонт» | 68 м² | 6 сот. | 2 550 000 | 37 500 | снято (цена объявления) 25.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Орудьево с. да: «с/у» + «тёплые полы» | 74,5 м² | 6 сот. | 6 900 000 | 92 617 | снято (цена объявления) 19.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Первомайское СНТ да: «сан.узел» + «мебелью» | 77 м² | 6 сот. | 7 500 000 | 97 403 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.07.2026 | 2 960 000 | история площадки |
| 27.08.2026 | 2 860 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 860 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
АВАНС до 15.10.2026 Ваш личный оазис в СНТ Поречье! Мечтаете о собственном уголке природы, где можно отдохнуть душой и телом? Предлагаем к продаже уютную дачу площадью 74,1 кв.м на живописном участке 6,18 соток в экологически чистом Дмитровском районе. На вашем участке вас ждет: * Ухоженная территория с великолепными туями, хвоей, кленом, плакучей березой и множеством других растений, создающих атмосферу настоящего сада. * Все для комфортного отдыха: летняя кухня, душевая с возможностью организации бани, отдельно стоящий туалет и дровница. Благоустройство и инфраструктура: * СНТ Поречье с электронными воротами для вашей безопасности. * В шаговой доступности продуктовый магазин. * Рядом сосновый лес, изобилующий черникой. * Всего 15 минут на машине и вы в пляжном парке с развлечениями в Запрудне. * В 1 км водоем с пляжем в деревне Дядьково. * В 3 км канал им. Москвы для любителей рыбалки. * Ж/д станция Орудьево в 3 км, удобная транспортная доступность. Это идеальное место для тех, кто ценит спокойствие, красоту природы и комфорт загородной жизни. Не упустите свой шанс обрести райский уголок!