Дмитровское ш., 91 км от МКАД
Николо-Кропотки с., Талдомский гор. округ
Дом 30 м², участок 37 сот., бревно.
Цена 1,4 млн ₽, снижали с 1,5 млн; первая цена 1,5 млн ₽ от 30.03.2026.
Рейтинг 15/100 · уверенность 54 %
Земля ≈24 тыс. ₽/сот. × 37 сот. = 874 тыс. → дом ≈526 тыс. ₽, 18 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км, 52 тыс.–59 тыс. ₽/м², медиана 57 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈1,19 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,67 млн / целевая ≈1,51 млн / пессимист. ≈1,34 млн → от пессимистичной прибыль −351 тыс. ₽, маржа −26 %, ROI −21 %.
Коммуникации: центральный водопровод; в описании: колодец.
До ст. Талдом-Савёловский ≈24,1 км по прямой; до МКАД 91 км, на машине ≈1 ч 56 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5466
Рейтинг 15/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 5 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 13 % | 2.8 |
| торг | 5 | 44 % | 3.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 100 % | 7.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 23 625 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 874 000 ₽ (37 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 526 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 17 533 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Николо-Кропотки с. | 12 сот. | 450 000 | 37 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Николо-Кропотки с. | 17 сот. | 400 000 | 23 529 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Николо-Кропотки с. | 25 сот. | 795 000 | 31 800 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Прусово д. | 16,1 сот. | 385 000 | 23 913 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Прусово д. | 23,4 сот. | 600 000 | 25 641 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Рождество-Вьюлки д. | 8,1 сот. | 240 000 | 29 630 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Измайлово д. | 35 сот. | 400 000 | 11 429 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Измайлово д. | 22 сот. | 550 000 | 25 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Костолыгино д. | 25 сот. | 350 000 | 14 000 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Курилово д. | 25 сот. | 1 000 000 | 40 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 51 613 / 56 667 / 58 608 |
| цена объекта | 1 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 190 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 674 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 590 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 507 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 339 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -351 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −26 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −21 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.7 км | Измайлово д. | 27,3 м² | 23 сот. | 1 600 000 | 58 608 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.4 км | Кошелево д. | 30 м² | 55 сот. | 1 700 000 | 56 667 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Николо-Кропотки с. | 21 м² | 22 сот. | 1 800 000 | 85 714 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.7 км | Льгово д. | 31 м² | 22 сот. | 1 600 000 | 51 613 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.6 км | Федоровское д. | 38 м² | 30 сот. | 1 300 000 | 34 211 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 30.03.2026 | 1 500 000 | история площадки |
| 28.05.2026 | 1 400 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 400 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается участок 37 соток по факту больше, на нем стоит зарегистрированный дом в котором можно прописаться. На участке есть колодец и свет, по границе центральный водопровод. Подъезд асфальт с двух сторон. Линия газа и линия электропередач по границе также с двух сторон. Участок разделен на две часть 15 и 22 соток. 50:01:0020225:841, 50:01:0020225:840, один собственник. С. Николо крапотки.