Дмитровское ш., 64 км от МКАД
Марьино д., Одинцовский гор. округ
Дом 45 м², участок 9,5 сот., бревно.
Цена 1,5 млн ₽; цена не менялась с 09.10.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 63 %
Земля ≈56 тыс. ₽/сот. × 9,5 сот. = 534 тыс. → дом ≈965 тыс. ₽, 21 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 33 тыс.–99 тыс. ₽/м², медиана 56 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,56 млн / целевая ≈2,3 млн / пессимист. ≈2,05 млн → от пессимистичной прибыль −27 тыс. ₽, маржа −1 %, ROI −1 %.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: колодец, нет септика (туалет на улице).
До ст. Вербилки ≈6,8 км по прямой; до МКАД 64 км, на машине ≈1 ч 27 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5464
Рейтинг 24/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 71 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 51 % | 9.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 63 % | 3.8 |
| участок | 5 | 50 % | 3 |
| ₽/м² дома | 12 | 53 % | 7.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 56 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 534 000 ₽ (9,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 965 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 21 444 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Марьино д. | 8 сот. | 320 000 | 40 000 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Развитие СВ-1 СНТ | 12 сот. | 600 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Развитие СВ-1 СНТ | 25,5 сот. | 1 250 000 | 49 020 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Рябинушка СНТ | 9 сот. | 750 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Головково-Марьино д. | 12,3 сот. | 1 675 000 | 136 179 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Головково-Марьино д. | 12 сот. | 900 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Головково-Марьино д. | 7 сот. | 600 000 | 85 714 | снят (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Головково-Марьино д. | 20 сот. | 1 500 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Головково-Марьино д. | 12 сот. | 900 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Головково-Марьино д. | 20 сот. | 1 500 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 33 333 / 55 903 / 99 000 |
| цена объекта | 1 499 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 274 150 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 559 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 431 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 303 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 047 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -27 150 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −1 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −1 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Марьино СНТ | 45 м² | 9,3 сот. | 1 499 996 | 33 333 | снято (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Рябинушка СНТ | 48 м² | 8,2 сот. | 2 700 000 | 56 250 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Вербилки пгт | 45,5 м² | 7 сот. | 3 000 000 | 65 934 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Вербилки пгт | 45 м² | 13,5 сот. | 2 500 000 | 55 556 | снято (цена объявления) 16.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Маяк-2 СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 37 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Вербилки пгт | 50 м² | 9 сот. | 4 950 000 | 99 000 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Вербилки-1 СНТ | 54,9 м² | 11 сот. | 4 200 000 | 76 503 | снято (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Агросад СНТ | 45 м² | 5,9 сот. | 1 700 000 | 37 778 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Вербилки-1 СНТ | 55,8 м² | 10,2 сот. | 4 000 000 | 71 685 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Ольявидово д. | 49,1 м² | 6,6 сот. | 1 800 000 | 36 660 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.10.2026 | 1 499 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 499 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютный деревянный дом из бревна с косметическим ремонтом. В доме три комнаты, выполнен качественный ремонт с использованием натурального дерева. Кухня оборудована необходимой бытовой техникой, включая холодильник и плиту. Есть кабельное/цифровое ТВ. Дом расположен на участке площадью 10 соток в Снт Марьино, что обеспечивает спокойствие и уединение. На территории есть просторный двор с зелеными насаждениями и местом для отдыха. Для хранения вещей предусмотрен вместительный шкаф. Отопление печное, водоснабжение осуществляется через колодец. Санузел находится на улице. До ближайшего магазина можно дойти пешком, а также имеется удобная транспортная доступность благодаря близости остановки общественного транспорта. Замечательные порядочные соседи, многие живут круглый год. Все допольнитнльные аопросы, а личку.