Дмитровское ш., 50 км от МКАД
Дмитровские просторы КП, Дмитровский гор. округ
Дом 104 м², участок 6,7 сот., газоблок.
Цена 2,2 млн ₽; цена не менялась с 24.10.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 74/100 · уверенность 54 %
Земля ≈117 тыс. ₽/сот. × 6,7 сот. = 784 тыс. → дом ≈1,42 млн ₽, 14 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 65 тыс.–116 тыс. ₽/м², медиана 69 тыс.
Ремонт ≈2,08 млн, покупка после торга ≈1,87 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,28 млн / целевая ≈6,55 млн / пессимист. ≈5,83 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,88 млн ₽, маржа 32 %, ROI 47 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Каналстрой ≈8,2 км по прямой; до МКАД 50 км, на машине ≈1 ч 04 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5458
Рейтинг 74/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 65 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 95 % | 43.2 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 71 % | 13.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 52 % | 3.4 |
| участок | 5 | 25 % | 1.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 75 % | 11.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 117 056 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 784 000 ₽ (6,7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 416 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 13 615 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | А-108 51-й км | 12 сот. | 1 300 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | А-108 51-й км | 6,2 сот. | 680 000 | 109 677 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Зверково д. | 12 сот. | 1 650 000 | 137 500 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Зверково д. | 8,6 сот. | 1 300 000 | 151 163 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Зверково д. | 7,1 сот. | 1 200 000 | 169 014 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Зверково д. | 12,3 сот. | 1 400 000 | 113 821 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | А-108 51-й км | 20 сот. | 3 250 000 | 162 500 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Зверково д. | 6,1 сот. | 850 000 | 139 344 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Зверково д. | 7,1 сот. | 900 000 | 126 761 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | А-108 52-й км | 7 сот. | 1 250 000 | 178 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 104 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 080 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 64 722 / 68 509 / 116 000 |
| цена объекта | 2 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 870 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 281 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 917 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 553 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 825 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 875 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 32 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 47 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Зверково д. да: «ванная» + «заезжай и живи» | 108 м² | 7,3 сот. | 7 399 000 | 68 509 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | А-108 53-й км да: «ванная» + «заезжай и живи» | 108 м² | 7 сот. | 6 990 000 | 64 722 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Спиридово д. да: «ванные» + «евроремонтом» | 100 м² | 7 сот. | 11 600 000 | 116 000 | в продаже 15.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.10.2026 | 2 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дом.