Дмитровское ш., 71 км от МКАД
Запрудня пгт, Талдомский гор. округ
Дом 54 м², участок 10 сот., бревно.
Цена 3 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 12.06.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 62 %
Земля ≈100 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 1 млн → дом ≈2 млн ₽, 37 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 29 тыс.–79 тыс. ₽/м², медиана 59 тыс.
Ремонт ≈980 тыс., покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,14 млн / целевая ≈2,83 млн / пессимист. ≈2,51 млн → от пессимистичной прибыль −1,02 млн ₽, маржа −41 %, ROI −29 %.
Коммуникации: в описании: баня.
До ст. Запрудня ≈3 км по прямой; до МКАД 71 км, на машине ≈1 ч 23 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5456
Рейтинг 24/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 46 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 41 % | 7.6 |
| торг | 5 | 95 % | 5.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 92 % | 5.6 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 8 % | 1.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 100 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 000 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 000 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 37 037 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Запрудня пгт | 20 сот. | 2 900 000 | 145 000 | снят (цена объявления) 24.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Запрудня пгт | 29,7 сот. | 5 100 000 | 171 717 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Прикунье СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Запрудня пгт | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Запрудня пгт | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Запрудня пгт | 21 сот. | 15 000 000 | 714 286 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Надежда СНТ | 14 сот. | 800 000 | 57 143 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Надежда СНТ | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Надежда СНТ | 11,8 сот. | 1 220 000 | 103 390 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Запрудня пгт | 50 сот. | 12 500 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 54 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 980 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 29 010 / 58 554 / 79 286 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 141 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 984 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 827 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 513 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 017 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −41 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −29 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Запрудня пгт | 54,5 м² | 13,7 сот. | 2 850 000 | 52 294 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Запрудня пгт | 56 м² | 10 сот. | 4 440 000 | 79 286 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Запрудня пгт | 50 м² | 7 сот. | 3 350 000 | 67 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Запрудня пгт | 54 м² | 7 сот. | 3 500 000 | 64 815 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Озеро Надежды ДНТ | 54,9 м² | 11 сот. | 4 200 000 | 76 503 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Опал СНТ | 54 м² | 7,1 сот. | 3 500 000 | 64 815 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Новоникольское с. | 60 м² | 9,6 сот. | 2 500 000 | 41 667 | снято (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Родник СНТ | 54 м² | 7,5 сот. | 2 020 000 | 37 407 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Объединения Телешово ДП | 53 м² | 6 сот. | 1 850 000 | 34 906 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Восход-1 СТ | 58,6 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 29 010 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.06.2026 | 3 500 000 | история площадки |
| 03.08.2026 | 3 250 000 (−250 000) | история площадки |
| 30.09.2026 | 3 000 000 (−250 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дом в хорошей локации, поселок городского типа Запрудня. В шаговой доступности сетевые магазины, парк "Солнечный берег" на берегу озера, со своим пляжем, детский сад, школа. На участке новая баня.