Дмитровское ш., 96 км от МКАД
Сорокино д., Талдомский гор. округ
Дом 16 м², участок 5,8 сот., дерево.
Цена 1 млн ₽; цена не менялась с 12.09.2026.
Рейтинг 10/100 · уверенность 54 %
Земля ≈26 тыс. ₽/сот. × 5,8 сот. = 151 тыс. → дом ≈849 тыс. ₽, 53 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 22 тыс.–50 тыс. ₽/м², медиана 25 тыс.
Ремонт ≈320 тыс., покупка после торга ≈850 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈455 тыс. / целевая ≈410 тыс. / пессимист. ≈364 тыс. → от пессимистичной прибыль −806 тыс. ₽, маржа −221 %, ROI −69 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: вода — нет; нет септика (канализации нет); газ — нет; отопление — нет; свет — есть.
До ст. Власово ≈3,6 км по прямой; до МКАД 96 км, на машине ≈1 ч 38 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №5452
Рейтинг 10/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 53 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 6 % | 1.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 88 % | 6.3 |
| участок | 5 | 16 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 26 059 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 151 000 ₽ (5,8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 849 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 53 062 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Сорокино д. | 12 сот. | 270 000 | 22 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Сорокино д. | 26 сот. | 930 000 | 35 769 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Сорокино д. | 7,9 сот. | 190 000 | 24 051 | снят (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Сорокино д. | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Марьина Роща СНТ | 12 сот. | 385 000 | 32 083 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Марьина Роща-2 СНТ | 14 сот. | 195 000 | 13 929 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Мир СНТ | 9,5 сот. | 850 000 | 89 474 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Мир СНТ | 19 сот. | 990 000 | 52 105 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Сорокино СНТ | 9 сот. | 600 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Сорокино СНТ | 5,7 сот. | 350 000 | 61 404 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 16 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 320 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 22 222 / 24 861 / 50 000 |
| цена объекта | 1 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 850 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 455 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 432 000 ₽ |
| продажа: целевая | 410 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 364 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -806 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −221 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −69 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.8 км | Слава СТ | 18 м² | 7 сот. | 400 000 | 22 222 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Высотка СНТ | 18 м² | 6,6 сот. | 400 000 | 22 222 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Тополек СНТ | 20 м² | 8 сот. | 1 000 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Сокольники СНТ | 20 м² | 6 сот. | 550 000 | 27 500 | снято (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.09.2026 | 1 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 1 000 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Объект 6191. Продается участок с домом в СНТ. Один собственник, свободная продажа. Участок 6 сот., дом 16.1 м', электричество, вода, подъезд круглый год. Идеально для дачи или круглогодичного проживания. Показ по договорённости.