Новорязанское ш., 70 км от МКАД
Пионер СНТ, Воскресенск гор. округ
Дом 40,4 м², участок 6 сот., каркас.
Цена 3,4 млн ₽; цена не менялась с 08.07.2026.
Рейтинг 16/100 · уверенность 65 %
Земля ≈155 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 931 тыс. → дом ≈2,47 млн ₽, 61 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 59 тыс.–96 тыс. ₽/м², медиана 75 тыс.
Ремонт ≈608 тыс., покупка после торга ≈2,89 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,42 млн / целевая ≈3,07 млн / пессимист. ≈2,73 млн → от пессимистичной прибыль −765 тыс. ₽, маржа −28 %, ROI −22 %.
Коммуникации: колодец; газ — баллоны; отопление — печь; в описании: баня.
До ст. Виноградово ≈2,9 км по прямой; до МКАД 70 км, на машине ≈1 ч 20 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №545
Рейтинг 16/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 27 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 43 % | 7.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 93 % | 5.7 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 155 154 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 931 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 469 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 61 114 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Губино д. | 9 сот. | 1 350 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 20.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Губино д. | 8,2 сот. | 1 400 000 | 170 732 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Губино д. | 9,1 сот. | 2 500 000 | 274 725 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Губино д. | 6 сот. | 800 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Губино д. | 8 сот. | 1 500 000 | 187 500 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Губино д. | 9 сот. | 1 499 999 | 166 667 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Губино д. | 9 сот. | 1 700 000 | 188 889 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Жемчуг СНТ | 8 сот. | 1 400 000 | 175 000 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Губино д. | 15,2 сот. | 2 300 000 | 151 316 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Губино д. | 16,5 сот. | 3 200 000 | 193 939 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40,4 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 608 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 58 750 / 74 876 / 95 556 |
| цена объекта | 3 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 890 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 416 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 245 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 074 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 733 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -765 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −28 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −22 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.4 км | Им. Цюрупы пгт | 40 м² | 7,3 сот. | 2 350 000 | 58 750 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.8 км | Константиново с. | 43,6 м² | 7 сот. | 3 950 000 | 90 596 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.2 км | Березки Лайф КП | 43,8 м² | 5 сот. | 3 099 000 | 70 753 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.5 км | Усадьба Глебово КП | 45 м² | 6 сот. | 4 300 000 | 95 556 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.2 км | Рыболово СНТ | 48 м² | 8 сот. | 7 930 000 | 165 208 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.7 км | Взлет СНТ | 36 м² | 5,2 сот. | 2 500 000 | 69 444 | снято (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11 км | Москворечье дп | 50 м² | 8 сот. | 8 500 000 | 170 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.4 км | Голландская деревня КП | 45 м² | 6 сот. | 3 900 000 | 86 667 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.4 км | Ромашково-2 КП | 49,8 м² | 6 сот. | 3 126 000 | 62 771 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.8 км | Константиново с. | 50 м² | 7 сот. | 3 950 000 | 79 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.07.2026 | 3 400 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 400 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 137039675 Принят аванс до 25.08.26. Доверяя нам, Вы гарантированно получаете только реальные объекты! Продам дачу в СНТ "Пионер" в д. Губино Воскресенского района. Участок 6 соток, земли с/хоз назначения. Межевание проведено. Участок правильной формы, со всех сторон огорожен. Есть ворота для заезда машин и два машино-места выложенные брусчаткой. На участке есть новая баня-бочка, хозблок- мастерская из сэндвич панелей, туалет, летний душ и теплица. Так же, на участке есть плодовый сад: черная и красная смородина, яблони, сливы, малина и цветы. Дом каркасный, 40.4 кв.м., утеплен минватой, снаружи обшит сайдингом. В доме веранда, прихожая, кухня и две спальни. Электричество в доме, вода - колодец (питьевая), газ баллонный, отопление печь. Так же, в доме есть подпол для хранения консервации. Удобный круглогодичный подъезд к участку, дороги асфальтированы, зимой чистят. Территория СНТ огорожена и охраняема. Рядом грибной лес, так же есть река "Нерская" и "Голубое" озеро для купания с обустроенными пляжами. Вся инфраструктура в шаговой доступности. Много сетевых магазинов и маркетплейсов. До ж/д "Виноградово" регулярно ходят автобусы и такси. Прямая ветка с Москвой (казанское направление). До м. "Выхино" один час на электричке. Один взрослый собственник более 5 лет.