Дмитровское ш., 78 км от МКАД
Вымпел СНТ, Талдомский гор. округ
Дача 30 м², участок 12 сот., каркас.
Цена 1,1 млн ₽, снижали с 1,7 млн; первая цена 1,7 млн ₽ от 10.05.2026.
Рейтинг 29/100 · уверенность 61 %
Земля ≈28 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 338 тыс. → дом ≈762 тыс. ₽, 25 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 23 тыс.–44 тыс. ₽/м², медиана 29 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈935 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈932 тыс. / целевая ≈839 тыс. / пессимист. ≈746 тыс. → от пессимистичной прибыль −689 тыс. ₽, маржа −92 %, ROI −48 %.
Коммуникации: вода — есть; свет — есть.
До ст. Власово ≈4,1 км по прямой; до МКАД 78 км, на машине ≈1 ч 35 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5446
Рейтинг 29/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 19 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 31 % | 6.7 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 84 % | 6 |
| участок | 5 | 73 % | 5.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 28 125 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 338 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 762 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 25 400 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Вымпел СНТ | 6 сот. | 280 000 | 46 667 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Универсал-3 СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Нарцисс СНТ | 12 сот. | 390 000 | 32 500 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Малыш СНТ | 6 сот. | 135 791 | 22 632 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Русь СНТ | 6 сот. | 1 450 000 | 241 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Русь СНТ | 10 сот. | 350 000 | 35 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Текстильщик СНТ | 10 сот. | 550 000 | 55 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Оптик СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Нарцисс СНТ | 15 сот. | 400 000 | 26 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Русь СНТ | 36 сот. | 750 000 | 20 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 23 333 / 29 452 / 44 000 |
| цена объекта | 1 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 935 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 932 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 885 000 ₽ |
| продажа: целевая | 839 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 746 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -689 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −92 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −48 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.4 км | Энтузиаст СНТ | 30 м² | 6 сот. | 910 000 | 30 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Петрино СНТ | 30 м² | 6 сот. | 700 000 | 23 333 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Зеркальщик СНТ | 35 м² | 6 сот. | 1 000 000 | 28 571 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Петрино д. | 25 м² | 8 сот. | 800 000 | 32 000 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Талица СТ | 25 м² | 10 сот. | 1 100 000 | 44 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.2 км | Жуково ТСН | 30 м² | 16 сот. | 3 700 000 | 123 333 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Менделеевец СНТ | 24,6 м² | 6 сот. | 950 000 | 38 618 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Лесное СНТ | 35 м² | 12 сот. | 900 000 | 25 714 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.8 км | Салют-2 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 830 000 | 27 667 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.7 км | Воргаш д. | 30 м² | 14 сот. | 1 600 000 | 53 333 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.05.2026 | 1 700 000 | история площадки |
| 17.05.2026 | 1 650 000 (−50 000) | история площадки |
| 10.08.2026 | 1 500 000 (−150 000) | история площадки |
| 10.10.2026 | 1 100 000 (−400 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 100 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Охраняемая территория. Видеонаблюдение. Въезд на территорию через автоматические ворота только зарегистрированным владельцам. На территории Снт организована закрытая площадка для сбора мусора. В зимний сезон проводится чистка дорог. До ближайшей ж/д станции "Власово" 10 минут на автотранспорте (в т. Ч числе на доступном общественном транспорте). В пешей доступности продуктовые и хозяйственные магазины, детские площадки, лес. 12 соток. Участок прямой формы, сухой, выровнен, облагорожен, соседи только с одной стороны, с другой стороны пожарный пруд. Периметр участка огорожен забором и канавами для водоотведения. Заезд на участок возможен с двух сторон/линий. На одной половине участка расположены два летних каркасно-щитовых домика (18 и 30 м2) на блочном фундаменте, хозяйственные постройки (зона для торфяного туалета, зона для хранения инвентаря), мангальная зона. Домики электрофицированны, зарегистрированы как нежилые постройки, отапливаются электрическими радиаторами. Вторая половина участка не имеет построек и полностью свободна. Водоснабжение, газоснабжение на текущий момент отсутствует. Один собственник, обременений нет, межевание проведено, документы готовы к сделке. Торг при осмотре.