Дмитровское ш., 92 км от МКАД
Весна СНТ, Дубна гор. округ
Дача 24 м², участок 4,4 сот., кирпич.
Цена 1,4 млн ₽, снижали с 2,3 млн; первая цена 1,9 млн ₽ от 17.10.2025.
Рейтинг 17/100 · уверенность 54 %
Земля ≈343 тыс. ₽/сот. × 4,4 сот. = 1,51 млн → дом −108 тыс. ₽, −4 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км, 27 тыс.–137 тыс. ₽/м², медиана 99 тыс.
Ремонт ≈480 тыс., покупка после торга ≈1,19 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,08 млн / целевая ≈1,88 млн / пессимист. ≈1,67 млн → от пессимистичной прибыль −3 тыс. ₽, маржа −0 %, ROI −0 %.
Коммуникации: колодец; в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. Дубна ≈1,8 км по прямой; до МКАД 92 км, на машине ≈1 ч 45 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5444
Рейтинг 17/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 5 (разброс ₽/м² 68 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 11 % | 2.4 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 4 % | 0.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 342 830 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 508 000 ₽ (4,4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −108 000 ₽ |
| ₽/м² дома | −4 500 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Весна СНТ | 6 сот. | 2 150 000 | 358 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Весна СНТ | 5,3 сот. | 1 330 000 | 250 943 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Весна СНТ | 4,5 сот. | 1 050 000 | 233 333 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Весна СНТ | 7,7 сот. | 2 600 000 | 337 662 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | 10 сот. | 7 200 000 | 720 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 10 сот. | 5 500 000 | 550 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 20 сот. | 12 000 000 | 600 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | 10 сот. | 7 500 000 | 750 000 | снят (цена объявления) 05.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | Труд СНТ | 5,5 сот. | 2 700 000 | 490 909 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | 10 сот. | 8 800 000 | 880 000 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 24 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 480 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 27 083 / 99 206 / 137 168 |
| цена объекта | 1 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 190 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 084 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 980 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 876 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 667 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -3 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −0 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −0 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4 км | 24 м² | 3,1 сот. | 650 000 | 27 083 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.3 км | Дубна СТ | 22,6 м² | 5,9 сот. | 3 100 000 | 137 168 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Восход СНТ | 25,2 м² | 4,1 сот. | 2 500 000 | 99 206 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Восход СНТ | 20 м² | 4,2 сот. | 2 000 000 | 100 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Репка-2 СНТ | 31 м² | 3,3 сот. | 1 100 000 | 35 484 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.10.2025 | 1 900 000 | история площадки |
| 31.01.2026 | 2 300 000 (+400 000) | история площадки |
| 30.05.2026 | 1 940 000 (−360 000) | история площадки |
| 11.06.2026 | 1 850 000 (−90 000) | история площадки |
| 12.06.2026 | 1 940 000 (+90 000) | история площадки |
| 28.06.2026 | 1 800 000 (−140 000) | история площадки |
| 01.07.2026 | 1 940 000 (+140 000) | история площадки |
| 25.10.2026 | 1 400 000 (−540 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 400 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача 4,4 сотки. На участке стоит дом 4:6 и бытовка 2,5:6,0, свет подведен и проведен в дом и бытовку. В доме фундамент хороший, дом кирпичный, погреб бетонный сухой, в доме три окна, поменяли только одно окно. Пол деревянный внутри стены заштукатурены и побелены. Крыша не течет. Туалет уличный новый. Колодец 4 кольца, три кольца всегда в воде, домик на колодце новый, вода из колодца проведена в дом. Труба проложена в земле утеплена с греющим кабелем. В доме стоит насосная станция насос глубинник. Отдельна стоящая бытовка утеплена в пятерку в круг, дверь деревянная, окно пластик. Ворота новые распашные, насаждения все старое вырезала, посажена две яблони, две черешни крупные, есть старая вишня, слива, спирея, чабушник, черноплодка, цветы: флоксы, красные, белые, бордовые, нарциссы: простые, махровые, хосты, три вида, крокусы разные цвета, безвременник. Проведен интернет, есть прописка. Соседи хорошие, дом находится рядом с председателем. Зимой дорогу чистят постоянно.