Дмитровское ш., 80 км от МКАД
Слава СТ, Талдомский гор. округ
Дача 37,6 м², участок 6 сот., сэндвич-панели.
Цена 3 млн ₽, снижали с 3,35 млн; первая цена 2,85 млн ₽ от 26.05.2026.
Рейтинг 22/100 · уверенность 57 %
Земля ≈24 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 142 тыс. → дом ≈2,86 млн ₽, 76 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 25 тыс.–38 тыс. ₽/м², медиана 34 тыс.
Ремонт ≈352 тыс., покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,2 млн / целевая ≈1,08 млн / пессимист. ≈962 тыс. → от пессимистичной прибыль −1,94 млн ₽, маржа −202 %, ROI −67 %.
Коммуникации: вода — есть; свет — нет; в описании: печь, баня, колодец, септик (по описанию).
До ст. Власово ≈4 км по прямой; до МКАД 80 км, на машине ≈1 ч 36 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5439
Рейтинг 22/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 5 (разброс ₽/м² 15 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 29 % | 6.1 |
| торг | 5 | 70 % | 5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 85 % | 6 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 23 666 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 142 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 858 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 76 011 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Волхонка СНТ | 5,5 сот. | 210 000 | 38 182 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Волхонка СНТ | 6 сот. | 180 000 | 30 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Слава СТ | 5,9 сот. | 450 000 | 76 271 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Алмаз СНТ | 8,3 сот. | 120 000 | 14 458 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Оптик СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Сатурн СНТ | 8 сот. | 140 000 | 17 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Рассвет-2 СНТ | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Журавлик СНТ | 6 сот. | 594 000 | 99 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Нарцисс СНТ | 22,5 сот. | 500 000 | 22 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Алмаз СНТ | 12,5 сот. | 350 000 | 28 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 37,6 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 352 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 275 / 34 091 / 38 333 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 203 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 143 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 083 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 962 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 940 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −202 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −67 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Слава СТ | 40 м² | 6 сот. | 1 380 000 | 34 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Сорокино д. | 40 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 30 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Журавушка СНТ | 44 м² | 6 сот. | 1 499 999 | 34 091 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Нарцисс СНТ | 45,5 м² | 5,8 сот. | 1 150 000 | 25 275 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Журавли СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 150 000 | 38 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.05.2026 | 2 850 000 | история площадки |
| 15.06.2026 | 2 950 000 (+100 000) | история площадки |
| 12.07.2026 | 2 850 000 (−100 000) | история площадки |
| 21.09.2026 | 3 350 000 (+500 000) | история площадки |
| 05.10.2026 | 3 100 000 (−250 000) | история площадки |
| 16.10.2026 | 3 000 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача с баней. Земельный участок 6 сот., на участке располагается: дом 37,6 кв. М. С большой террасой, отдельно стоящий дом 20 кв. М. (под кухню или гостевой домик), бытовка 2х4, Баня и зона барбекю, а также оборудована парковка на 3 машины. Дача расположена по адресу: Талдомский p-н., Стнt Слава. 7 км от г. Талдом. 100 км от Mкад. Дача находится в очень удобном месте, 3 мин пешком до автобусной остановки, недалеко ж/д станция Власово, Савеловского направления (до неё можно добраться на автобусе или такси). Рядом с участком находится обустроенная детская площадка и небольшое озеро. Дороги по периметру Стсн асфальтированы, зимой производится чистка дорог от снега, въезд на Стсн охраняемый, с автоматическими въездными воротами. Участок ровный, сухой. Основной дом 2025 г. Постройки, в 2026 г. Поставлен на кадастровый учёт. Имеет 2 спальни, коридор, большая терраса 2,5х 6,7 м., а также имеется выход на чердак, где при желании можно обустроить 2 этаж. Дом каркасный, стены утеплены 100 мм минвата, пол утеплен Пеноплексом снизу. Снаружи обшит сайдингом, внутри вагонка, крыша из профнастила. Дом может использоваться для сезонного проживания. В дом не проведена вода, и нет туалета, туалет только уличный. Кухня (гостевой дом), в нем проведена вода. Стоит на блоках, снаружи и внутри обшит деревянной вагонкой, не утеплен. Баня. Помещение для переодевания, помывочная, парная. Печь фирмы Harvia, в помывочной бойлер на 30 л. И душевая кабина. Зона барбекю (Мангал и печь для казана) находится возле бани. Туалет уличный, отдельно стоящий, под ним закопан жестяной бак на 1 куб. М. Септик отсутствует, и вода только с мая по октябрь (при желании можно выкопать колодец с водой (50 тыс). Задолженности по членским годовым взносам нет. Задолженности по электроэнергии нет. Собственник один. Участок в собственности более 5 лет.