Дмитровское ш., 75 км от МКАД
Талдом СНТ, Талдомский гор. округ
Дача 72 м², участок 6 сот., брус.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 10.08.2026.
Рейтинг 14/100 · уверенность 62 %
Земля ≈47 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 284 тыс. → дом ≈2,72 млн ₽, 38 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 21 тыс.–66 тыс. ₽/м², медиана 29 тыс.
Ремонт ≈1,44 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,02 млн / целевая ≈1,81 млн / пессимист. ≈1,61 млн → от пессимистичной прибыль −2,38 млн ₽, маржа −147 %, ROI −60 %.
Коммуникации: отопление — есть.
До ст. Никулки ≈3,5 км по прямой; до МКАД 75 км, на машине ≈1 ч 30 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5438
Рейтинг 14/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 77 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 36 % | 6.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 88 % | 5.4 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 7 % | 1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 47 292 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 284 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 716 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 37 722 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Луч СНТ | 12 сот. | 650 000 | 54 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | 5,7 сот. | 430 000 | 75 439 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | Дубна СТ | 9,5 сот. | 1 000 000 | 105 263 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Петрино д. | 10 сот. | 550 000 | 55 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Дубна СТ | 23,8 сот. | 1 326 000 | 55 714 | снят (цена объявления) 08.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | ЦСКА СНТ | 10 сот. | 450 000 | 45 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | ЦСКА СНТ | 12 сот. | 434 500 | 36 208 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Энтузиаст СНТ | 10 сот. | 550 000 | 55 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Избиратель СНТ | 8 сот. | 1 000 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Геофизик СНТ | 12 сот. | 200 000 | 16 667 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 72 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 440 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 21 154 / 29 184 / 66 176 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 016 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 915 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 814 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 613 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 377 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −147 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −60 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.8 км | Энтузиаст СНТ | 72 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 25 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Бельское д. | 67 м² | 7 сот. | 3 517 000 | 52 493 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Атмосфера СНТ | 66,8 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 29 940 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Книга СНТ | 75,4 м² | 6 сот. | 1 595 000 | 21 154 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Универсал-3 СНТ | 68 м² | 6 сот. | 4 499 999 | 66 176 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Салют СНТ | 72 м² | 6 сот. | 1 750 000 | 24 306 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Алмаз СНТ | 70 м² | 8,1 сот. | 1 500 000 | 21 429 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Рассвет-2 СНТ | 68 м² | 6 сот. | 2 690 000 | 39 559 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Фиалка СНТ | 68 м² | 6,1 сот. | 4 200 000 | 61 765 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Красная Пресня СНТ | 70 м² | 6 сот. | 1 990 000 | 28 429 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.08.2026 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дачу, 72м газовое отопление в доме. Участок 6 соток. По всем вопросам звоните. Или обмен на автомобиль семейный.