Дмитровское ш., 77 км от МКАД
Святогорово д., Дмитровский гор. округ
Дом 88 м², участок 11 сот.
Цена 3,2 млн ₽; цена не менялась с 22.10.2026.
Рейтинг 19/100 · уверенность 61 %
Земля ≈53 тыс. ₽/сот. × 11 сот. = 585 тыс. → дом ≈2,62 млн ₽, 30 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 27 тыс.–85 тыс. ₽/м², медиана 60 тыс.
Ремонт ≈1,66 млн, покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,84 млн / целевая ≈4,36 млн / пессимист. ≈3,87 млн → от пессимистичной прибыль −508 тыс. ₽, маржа −13 %, ROI −12 %.
Коммуникации: вода — есть; нет септика (канализации нет); газ — нет; отопление — есть; свет — есть.
До ст. пл. 68 км ≈11,5 км по прямой; до МКАД 77 км, на машине ≈1 ч 28 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №5431
Рейтинг 19/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 46 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 33 % | 6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 27 % | 1.6 |
| участок | 5 | 64 % | 3.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 29 % | 4.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 53 212 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 585 000 ₽ (11 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 615 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 29 716 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.8 км | Думино СНТ | 10 сот. | 650 000 | 65 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Соснино д. | 9,2 сот. | 1 200 000 | 130 435 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Соснино д. | 13,7 сот. | 698 000 | 50 949 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Соснино д. | 20 сот. | 850 000 | 42 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Соснино д. | 15 сот. | 900 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Горбово д. | 20 сот. | 1 200 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Горбово д. | 10 сот. | 600 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Простор СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Повелье СНТ | 12 сот. | 750 000 | 62 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Горбово д. | 30 сот. | 1 500 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 19.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 88 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 660 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 27 108 / 59 875 / 84 946 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 840 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 598 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 356 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 872 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -508 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −13 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −12 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.2 км | Пыхино СНТ | 88 м² | 10 сот. | 3 520 000 | 40 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Соснинские дачи СНТ | 90 м² | 15 сот. | 10 999 999 | 122 222 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Повелье СНТ | 93 м² | 6,7 сот. | 7 900 000 | 84 946 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Соколово СНТ | 88 м² | 11 сот. | 3 200 000 | 36 364 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Думино д. | 80 м² | 12 сот. | 4 790 000 | 59 875 | снято (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Каменки СНТ | 83 м² | 6,2 сот. | 2 250 000 | 27 108 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Отрадное СНТ | 87,7 м² | 10,8 сот. | 4 500 000 | 51 311 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Имбушка СНТ | 90 м² | 12 сот. | 5 850 000 | 65 000 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Ярыгино д. | 90 м² | 12 сот. | 6 850 000 | 76 111 | снято (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Тарбеево д. | 84,8 м² | 12 сот. | 5 700 000 | 67 217 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 22.10.2026 | 3 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 3 200 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 139796102 Продается дача и участок 11 соток расположенный в Дмитровском районе, рядом с д. Вороново, СТ "Соколово", окруженное хвойным лесным массивом. Участок крайний. Мансардный дом, внутри обшит еро-вагонкой. Фундамент блоки (подвал под всем