Дмитровское ш., 87 км от МКАД
Аревское д., Дмитровский гор. округ
Дом 30 м², участок 19 сот., дерево, 1970 год.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 08.07.2026.
Рейтинг 11/100 · уверенность 57 %
Земля ≈67 тыс. ₽/сот. × 19 сот. = 1,27 млн → дом ≈1,73 млн ₽, 58 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км, 47 тыс.–162 тыс. ₽/м², медиана 69 тыс.
Ремонт ≈400 тыс., покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,15 млн / целевая ≈1,94 млн / пессимист. ≈1,72 млн → от пессимистичной прибыль −1,23 млн ₽, маржа −71 %, ROI −42 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: баня.
До ст. Головково ≈22,3 км по прямой; до МКАД 87 км, на машине ≈1 ч 28 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №5429
Рейтинг 11/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 4 (разброс ₽/м² 65 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 19 % | 4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 100 % | 7.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 66 667 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 267 000 ₽ (19 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 733 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 57 767 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Аревское д. | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Аревское д. | 20 сот. | 12 000 000 | 600 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Зуево д. | 20 сот. | 1 535 000 | 76 750 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Блокадник СНТ | 12 сот. | 680 000 | 56 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Пруды д. | 12 сот. | 800 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Покровские Холмы СНТ | 18 сот. | 1 800 000 | 100 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Покровские Холмы СНТ | 9 сот. | 4 679 100 | 519 900 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Новоселки д. | 15 сот. | 1 000 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Новоселки д. | 32,7 сот. | 2 060 000 | 62 997 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Аревское д. | 15,3 сот. | 8 200 000 | 535 948 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 47 297 / 69 068 / 162 500 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 154 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 046 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 939 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 723 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 227 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −71 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −42 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 15.7 км | Крупенино д. | 30 м² | 15 сот. | 1 500 000 | 50 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Горицы д. | 29,5 м² | 17 сот. | 2 600 000 | 88 136 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Мишнево д. | 37 м² | 20 сот. | 1 750 000 | 47 297 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.1 км | Заовражье СНТ | 24 м² | 12 сот. | 3 900 000 | 162 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.07.2026 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
В доме 2 комнаты (26м и 8м), терасса 10м, прихожая 15м, чулан, переделанный в душевую 8м, есть выход в сарай. На территории: летний дом, баня, гостевой дом 24м, навес для дров. За участком зады, соток 10-15, которые тоже можно использовать, за ними огромное поле, лес. Антенны Триколор и другая для сотового интернета (модем, симка, роутер, скорость у Мегафона от 5 до 40 Мбит). Фото из разных периодов.