Дмитровское ш., 70 км от МКАД
Шабурново д., Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 41,4 м², участок 12 сот., кирпич.
Цена 1,6 млн ₽; цена не менялась с 24.10.2026.
Рейтинг 18/100 · уверенность 65 %
Земля ≈22 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 258 тыс. → дом ≈1,34 млн ₽, 32 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 34 тыс.–65 тыс. ₽/м², медиана 42 тыс.
Ремонт ≈728 тыс., покупка после торга ≈1,36 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,9 млн / целевая ≈1,71 млн / пессимист. ≈1,52 млн → от пессимистичной прибыль −569 тыс. ₽, маржа −38 %, ROI −27 %.
Коммуникации: септик; газ — есть.
До ст. Никулки ≈22,2 км по прямой; до МКАД 70 км, на машине ≈1 ч 34 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5422
Рейтинг 18/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 12 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 43 % | 7.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 22 % | 3.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 21 507 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 258 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 342 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 32 415 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Шабурново д. | 17 сот. | 400 000 | 23 529 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Шабурново д. | 15 сот. | 500 000 | 33 333 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Шабурново д. | 10 сот. | 700 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Новоселки х. | 10 сот. | 350 000 | 35 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Новоселки х. | 19 сот. | 250 000 | 13 158 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Новоселки х. | 12 сот. | 140 000 | 11 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ромашка СНТ | 12 сот. | 250 000 | 20 833 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Ромашка СНТ | 9,5 сот. | 550 000 | 57 895 | снят (цена объявления) 12.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Машутино д. | 30,3 сот. | 900 000 | 29 703 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Добрая Слободка д. | 13 сот. | 330 000 | 25 385 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 41,4 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 728 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 33 962 / 42 193 / 64 873 |
| цена объекта | 1 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 360 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 899 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 804 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 709 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 519 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -569 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −38 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −27 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 13 км | Старово д. | 40 м² | 7 сот. | 3 300 000 | 82 500 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 14.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.4 км | Парфеново с. | 38,8 м² | 6,6 сот. | 1 900 000 | 48 969 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.2 км | Боблово д. | 38,3 м² | 12 сот. | 1 700 000 | 44 386 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.5 км | Ягодка СНТ | 48 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 37 500 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13 км | Старово д. | 50 м² | 7 сот. | 3 500 000 | 70 000 выброс, не в счёт | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.4 км | Перелески СНТ | 35,3 м² | 6,6 сот. | 2 290 000 | 64 873 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.5 км | Ново д. | 35 м² | 15 сот. | 1 350 000 | 38 571 | снято (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.9 км | Князчино д. | 32 м² | 16 сот. | 1 900 000 | 59 375 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.7 км | Каменки д. | 53 м² | 10 сот. | 1 800 000 | 33 962 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.9 км | Заболотье с. | 50 м² | 12 сот. | 2 000 000 | 40 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.10.2026 | 1 600 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 600 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом 41,4кв. М. ( Ижс) Участок-12сот., ухоженный, категория земли населенных пунктов. В доме Свет, Газ, Вода-центральные. Канализация -Септик. Дом требует ремонта. И приложить руку художника! Прекрасное месторасположение в жилой деревне с развитой инфраструктурой! Школа, д/сад, Медчасть, Шабурновский Сдк, Магазин магнит., Продукты, Рынок-все в шаговой доступности. Оперативное транспортное сообщение с городом. Автобусы регулярно по расписанию. Шикарная природа! У дома Пруд. Парковая зона! Есть возможность наслаждаться красотой природы! Звоните!