Дмитровское ш., 89 км от МКАД
Остров д., Талдомский гор. округ
Дом 44 м², участок 30 сот., бревно.
Цена 2 млн ₽, поднимали с 1,5 млн; первая цена 1,5 млн ₽ от 05.04.2022.
Рейтинг 31/100 · уверенность 58 %
Земля ≈22 тыс. ₽/сот. × 30 сот. = 668 тыс. → дом ≈1,33 млн ₽, 30 тыс. ₽/м² дома (радиус 6 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 79 тыс.–102 тыс. ₽/м², медиана 89 тыс.
Ремонт ≈880 тыс., покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,83 млн / целевая ≈3,45 млн / пессимист. ≈3,07 млн → от пессимистичной прибыль ≈486 тыс. ₽, маржа 16 %, ROI 19 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: свет — есть.
До ст. Власово ≈28,3 км по прямой; до МКАД 89 км, на машине ≈1 ч 47 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5421
Рейтинг 31/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 31 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 38 % | 16 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 16 % | 2.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 28 % | 4.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 22 282 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 6 км) |
| стоимость земли объекта | 668 000 ₽ (30 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 332 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 30 273 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.8 км | Агинтово дп | 10 сот. | 115 000 | 11 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Агинтово дп | 11,5 сот. | 250 000 | 21 739 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Агинтово дп | 20 сот. | 1 000 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Измайлово д. | 22 сот. | 550 000 | 25 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Измайлово д. | 35 сот. | 400 000 | 11 429 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Самково д. | 11 сот. | 750 000 | 68 182 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Агинтово д. | 10 сот. | 250 000 | 25 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Прусово д. | 23,4 сот. | 600 000 | 25 641 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Прусово д. | 16,1 сот. | 385 000 | 23 913 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Веригино ДПК | 19 сот. | 500 000 | 26 316 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 44 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 880 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 79 418 / 88 608 / 101 626 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 833 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 641 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 450 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 066 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 486 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 16 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 19 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.5 км | Большое Семеновское д. | 49,2 м² | 25 сот. | 5 000 000 | 101 626 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Веригино д. | 44,7 м² | 15 сот. | 3 550 000 | 79 418 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Калошино д. | 39,5 м² | 15 сот. | 3 500 000 | 88 608 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.04.2022 | 1 500 000 | история площадки |
| 27.04.2022 | 2 000 000 (+500 000) | история площадки |
| 01.11.2022 | 1 990 000 (−10 000) | история площадки |
| 06.03.2023 | 1 900 000 (−90 000) | история площадки |
| 01.05.2023 | 1 850 000 (−50 000) | история площадки |
| 09.05.2024 | 1 500 000 (−350 000) | история площадки |
| 27.03.2025 | 2 000 000 (+500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается деревянный дом. Московская область, Савеловское направление, 100 км от Мкад. Годен для проживания, электричество, на участке пруд., дом в середине деревни. Удобный подъезд. Круглогодичное транспортное сообщение. Рядом река, лес, заповедная зона. Возможен торг, после личного осмотра. Посредников просьба не беспокоить! Оплата в рассрочку не рассматривается. Торг для реальных покупателей.