Дмитровское ш., 81 км от МКАД
Островок СНТ, Талдомский гор. округ
Дача 50 м², участок 6 сот., сэндвич-панели.
Цена 1,85 млн ₽, снижали с 2,1 млн; цена не менялась с 12.05.2026.
Рейтинг 20/100 · уверенность 62 %
Земля ≈30 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 183 тыс. → дом ≈1,67 млн ₽, 33 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км, 15 тыс.–34 тыс. ₽/м², медиана 28 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈1,57 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,22 млн / целевая ≈1,09 млн / пессимист. ≈972 тыс. → от пессимистичной прибыль −1,4 млн ₽, маржа −144 %, ROI −59 %.
Коммуникации: центральный водопровод; в описании: баня, скважина, колодец.
До ст. Власово ≈5,7 км по прямой; до МКАД 81 км, на машине ≈1 ч 44 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5414
Рейтинг 20/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 6 (разброс ₽/м² 20 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 27 % | 5 |
| торг | 5 | 79 % | 4.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 72 % | 4.4 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 19 % | 2.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 30 482 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 183 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 667 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 33 340 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Нива СНТ | 18,9 сот. | 700 000 | 37 037 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Децима СНТ | 7 сот. | 260 000 | 37 143 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Таволга СНТ | 11,8 сот. | 600 000 | 50 847 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Земляне СНТ | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Нива СНТ | 5 сот. | 350 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Нива СНТ | 7 сот. | 200 000 | 28 571 | снят (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Нива СНТ | 20 сот. | 1 500 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Нива СНТ | 30 сот. | 990 000 | 33 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Нива СНТ | 14 сот. | 415 000 | 29 643 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Нива СНТ | 15 сот. | 180 000 | 12 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 15 000 / 27 638 / 34 500 |
| цена объекта | 1 850 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 572 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 215 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 154 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 094 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 972 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 400 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −144 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −59 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Земляне СНТ | 50 м² | 6 сот. | 750 000 | 15 000 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Нарцисс СНТ | 45,5 м² | 5,8 сот. | 1 150 000 | 25 275 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Восход СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 150 000 | 23 000 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Журавушка СНТ | 44 м² | 6 сот. | 1 499 999 | 34 091 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Слава СТ | 40 м² | 6 сот. | 1 380 000 | 34 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Сорокино д. | 40 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 30 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Слава СТ | 37,6 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 79 787 выброс, не в счёт | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.05.2026 | 1 850 000 | история площадки |
| 20.05.2026 | 1 900 000 (+50 000) | история площадки |
| 26.05.2026 | 2 100 000 (+200 000) | история площадки |
| 30.05.2026 | 2 000 000 (−100 000) | история площадки |
| 04.06.2026 | 1 970 000 (−30 000) | история площадки |
| 09.06.2026 | 1 900 000 (−70 000) | история площадки |
| 20.06.2026 | 1 800 000 (−100 000) | история площадки |
| 07.07.2026 | 1 750 000 (−50 000) | история площадки |
| 11.07.2026 | 1 700 000 (−50 000) | история площадки |
| 15.08.2026 | 1 750 000 (+50 000) | история площадки |
| 26.08.2026 | 1 800 000 (+50 000) | история площадки |
| 31.08.2026 | 1 850 000 (+50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 850 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю участок в дачном поселке Снт Дружба. Участок правильной формы, есть фруктовые деревья, удобный подъезд, на участке есть место для парковки автомобиля. В центре участка дом на ленточном фундаменте, в доме имеется все необходимое для пребывания в различные сезоны: весна-лето-осень. Дом имеет открытую веранду с порогом и навесом, прихожую тамбур, большую кухня-террасу, две комнаты. На втором этаже большая комната, балкон. На участке есть центральный водопровод, скважина, колодец, летний туалет. На участке имеется сруб из бруса 6x3 м, используется для хранение инвентаря, но в коротки срок преобразуется в жилое теплое помещение или баню с теплой душевой. В дачном поселке есть все необходимое для комфортного отдыха: магазин, удобный подъезд, тихие места, хвойный лес, небольшая речка, охрана. Устоявшийся коллектив соседей, тихих и приятных людей. Разумный торг уместен. Александр.