Дмитровское ш., 83 км от МКАД
Рябинка-2 СНТ, Талдомский гор. округ
Дача 29 м², участок 20 сот., сэндвич-панели.
Цена 1,99 млн ₽; цена не менялась с 10.10.2026.
Рейтинг 19/100 · уверенность 50 %
Земля ≈87 тыс. ₽/сот. × 20 сот. = 1,74 млн → дом ≈251 тыс. ₽, 9 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км, 28 тыс.–57 тыс. ₽/м², медиана 46 тыс.
Ремонт ≈580 тыс., покупка после торга ≈1,69 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,41 млн / целевая ≈1,27 млн / пессимист. ≈1,13 млн → от пессимистичной прибыль −1,14 млн ₽, маржа −101 %, ROI −50 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Талдом-Савёловский ≈6,1 км по прямой; до МКАД 83 км, на машине ≈1 ч 38 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5412
Рейтинг 19/100 · уверенность 50 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 33 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 24 % | 5.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 68 % | 5.3 |
| участок | 5 | 100 % | 7.7 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 86 950 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 739 000 ₽ (20 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 251 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 8 655 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Рябинка-2 СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Дубна СТ | 17 сот. | 4 250 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Большое Страшево д. | 25 сот. | 3 000 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Большое Страшево д. | 9,2 сот. | 1 000 000 | 108 696 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Большое Страшево д. | 10 сот. | 390 000 | 39 000 | снят (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Малое Страшево д. | 9,1 сот. | 890 000 | 97 802 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Дубна СТ | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Большое Страшево д. | 27 сот. | 6 500 000 | 240 741 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Большое Страшево д. | 10 сот. | 800 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Здоровье СНТ | 18 сот. | 3 800 000 | 211 111 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 29 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 580 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 28 333 / 46 428 / 56 667 |
| цена объекта | 1 990 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 691 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 413 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 342 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 272 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 130 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 141 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −101 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −50 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.8 км | Ветерок СНТ | 30 м² | 10 сот. | 850 000 | 28 333 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12 км | Воргаш д. | 30 м² | 15 сот. | 1 700 000 | 56 667 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17 км | Калинка ДП | 30 м² | 10,6 сот. | 1 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.1 км | Волково СНТ | 28 м² | 15,6 сот. | 1 200 000 | 42 857 | снято (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.10.2026 | 1 990 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 990 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Почтовый адрес: Москов. Обл., Талдомский р-н, тер. Большое Страшево. К продаже представлен дачный домик на участке площадью 20 сот. Находятся в 87 км от Мкад, геолокация верна. Расположены в клубном жилом комплексе "Малая родина", по периметру окружен хвойным массивом, со своим индивидуальным подъездом, и без транзитных сообщений. Поселок состоит из 42 владельцев. Участок высок, выравнен, геология грунтов указывает на возведения любых типов зданий и сооружений. Разрешено создание Жилых домов (с правом постоянной регистрации для Пмж). Частично огорожен, индивидуальные выходы непосредственно в лесополосу, пограничен с только с одним соседом. В границе участка устроен собственный водоем. В поселке новая ТП предоставляет от 15 30 45 и т. Д. Квт, 3 фазы. До пляжа на реке Дубна 10-15 мин. При съезде с шоссе универсам Магнит~ 3 км, остановка общественного транспорта.