Дмитровское ш., 54 км от МКАД
Уголек СНТ, Дмитровский гор. округ
Дача 65 м², участок 6,5 сот., кирпич.
Цена 2,55 млн ₽; цена не менялась с 21.09.2026.
Рейтинг 43/100 · уверенность 59 %
Земля ≈80 тыс. ₽/сот. × 6,5 сот. = 522 тыс. → дом ≈2,03 млн ₽, 31 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 52 тыс.–86 тыс. ₽/м², медиана 66 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈2,17 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,12 млн / целевая ≈4,61 млн / пессимист. ≈4,1 млн → от пессимистичной прибыль ≈732 тыс. ₽, маржа 18 %, ROI 22 %.
Коммуникации: летний водопровод.
До ст. имени Барсученко ≈2,7 км по прямой; до МКАД 54 км, на машине ≈1 ч 14 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5409
Рейтинг 43/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 5 (разброс ₽/м² 49 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 44 % | 18.6 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 66 % | 12 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 95 % | 5.8 |
| участок | 5 | 23 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 25 % | 3.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 80 357 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 522 000 ₽ (6,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 028 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 31 200 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Полет СНТ | 6 сот. | 850 000 | 141 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Орбита СНТ | 6,3 сот. | 500 000 | 79 365 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Моники СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 25.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Куминово пос. | 12 сот. | 1 900 000 | 158 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Куминово СНТ | 18 сот. | 285 000 | 15 833 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Татищево пос. | 6,6 сот. | 809 000 | 122 576 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Татищево пос. | 14,5 сот. | 2 450 000 | 168 966 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Дружба-6 СНТ | 16 сот. | 350 000 | 21 875 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Татищево пос. | 14,5 сот. | 1 900 000 | 131 034 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Куминово пос. | 8 сот. | 1 400 000 | 175 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 65 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 51 587 / 66 250 / 85 625 |
| цена объекта | 2 550 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 167 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 125 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 869 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 612 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 100 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 732 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 18 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 22 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.6 км | Созвездие СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 600 000 | 52 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Прогресс-2 СНТ | 50,4 м² | 6,6 сот. | 2 600 000 | 51 587 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Каменный Ручей СНТ | 80 м² | 8 сот. | 5 600 000 | 70 000 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Березка-1 СНТ | 80 м² | 6 сот. | 5 300 000 | 66 250 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Ягодка СНТ | 80 м² | 6 сот. | 6 850 000 | 85 625 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.09.2026 | 2 550 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 550 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок площадью 6,6 соток в Снт "Уголёк". Участок крайний по 6-ой улице, за территорией ещё около 1,5 соток свободного пространства. На участке поставлен кирпичный дом 56 м2 с каменной почкой. Второй этаж не до конца отделан. Дом зарегистрирован как жилой, при желании можно подключить сельский тариф на электричество. Имеется летний водопровод. Рядом находится живописный лес. В 1,5км проходит канал им. Москвы вдоль которого проходит новая велотрасса "Вело-1". С продажей участка не спешу, Риелторам Не Беспокоить!