Дмитровское ш., 87 км от МКАД
Содружество СНТ, Талдомский гор. округ
Дача 60 м², участок 10 сот., брус.
Цена 3 млн ₽, снижали с 3,8 млн; первая цена 3,8 млн ₽ от 24.02.2026.
Рейтинг 20/100 · уверенность 62 %
Земля ≈53 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 527 тыс. → дом ≈2,47 млн ₽, 41 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 28 тыс.–58 тыс. ₽/м², медиана 38 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,34 млн / целевая ≈2,11 млн / пессимист. ≈1,87 млн → от пессимистичной прибыль −1,88 млн ₽, маржа −100 %, ROI −50 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Талдом-Савёловский ≈2,8 км по прямой; до МКАД 87 км, на машине ≈1 ч 43 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5405
Рейтинг 20/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 36 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 19 % | 3.6 |
| торг | 5 | 100 % | 6.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 94 % | 6.1 |
| участок | 5 | 55 % | 3.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 52 667 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 527 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 473 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 41 217 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Садовод СНТ | 20 сот. | 900 000 | 45 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Садовод СНТ | 10 сот. | 390 000 | 39 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Юркино д. | 10 сот. | 480 000 | 48 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | 12 сот. | 800 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | Юркино д. | 12 сот. | 2 150 000 | 179 167 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Юркино д. | 11 сот. | 750 000 | 68 182 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Юркино д. | 15 сот. | 3 500 000 | 233 333 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Юркино д. | 12 сот. | 1 600 000 | 133 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Юркино д. | 16 сот. | 1 200 000 | 75 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | 40 сот. | 7 300 000 | 182 500 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 28 000 / 37 667 / 57 607 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 343 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 226 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 109 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 874 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 876 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −100 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −50 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.2 км | Сорокино д. | 60 м² | 10 сот. | 2 200 000 | 36 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Лира СНТ | 60 м² | 10 сот. | 1 800 000 | 30 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Волхонка СНТ | 60 м² | 12 сот. | 2 000 000 | 33 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Химик СНТ | 62 м² | 6 сот. | 2 600 000 | 41 935 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Бекерон-2 СНТ | 60 м² | 5 сот. | 2 320 000 | 38 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Слава СТ | 62 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 40 323 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Зодчий-1 СНТ | 56,6 м² | 6,5 сот. | 1 600 000 | 28 269 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Рассвет-2 СНТ | 65 м² | 6 сот. | 2 600 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Слава СТ | 67,7 м² | 12 сот. | 3 900 000 | 57 607 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Марьина Роща-2 СНТ | 50 м² | 12 сот. | 1 400 000 | 28 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.02.2026 | 3 800 000 | история площадки |
| 18.03.2026 | 3 700 000 (−100 000) | история площадки |
| 26.04.2026 | 3 500 000 (−200 000) | история площадки |
| 03.08.2026 | 3 000 000 (−500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся 2-эажный дом из бруса 150*150 в черте г. Талдом. Вся инфраструктура в пешей доступности (магазины, школы, детские сады и поликлиники). Круглогочичный асфальтированный подъезд, рядом остановка и ж/д станция. Городской пляж, река Волга в 20 мин. На машине. Дача строилась для себя из качественных материалов, продаётся со всей мебелью. Участок с газоном, посажанными деревьями и кустарниками, беседка для досуга. Продажа от собственника, документы более 5 лет. Торг уместен.